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Este año soy Presidente de la Comunidad de Vecinos de mi vivienda, en un edificio de 4 plantas, con 8 pisos y 4 bajos privados. Tenemos que hacer una reparación en el tejado por filtraciones en los dos pisos superiores, he ido al Registro de la Propiedad y me ha dado las copias donde pone en qué parte corresponde cada vivienda y bajos en la ocupación del edificio. Dos de los bajos son propiedad de personas que no son propietarias de ninguna vivienda en este edificio. ¿Qué tramites debo seguir para notificarles el gasto que conlleva la reparación a cada propietario? Me refiero a qué formulario realizar para la comunicación de las obras, convocar una junta para la notificación de presupuestos... Me gustaria que me dijeran los pasos a seguir para luego no tener ningún problema con nadie a la hora de pagar la factura.

La Comunidad de Propietarios debe responder de los daños causados por el mal estado de conservación de un elemento común, como es el tejado. De hecho es una reclamación frecuente y que da lugar a muchos conflictos accesorios: A veces algunos propietarios no están conformes con la repación realizada, sobre todo con su coste, otros no se sienten obligados a participar en el gasto, los afectados consideran a veces que la reparación es insuficiente, otros impugnan el acuerdo con la excusa de cualquier defecto para no pagar...Por ello le recomendamos que siga escrupulosamente los pasos que le indicamos a continuación, en los que no nos extenderemos demasiado por exceder del ámbito de una consutla. En breve trataremos de publicar algún artículo sobre el procedimiento para acometer obras de conservación o reparación extraordinarias.

  • Convoque una Junta Extraordinaria, incluyendo como primer punto del orden del día (o incluso único): Necesidad de obras extraordinarias de conservación del tejado por existencia de filtraciones. 
  • Notifique la Convocatoria a todos los propietarios como haga habitualmente: En su buzón, en su casa, o por correo a los que no vivan allí y le hayan indicado una dirección de notificaciones, y finalmente si no puede comunicar con alguno, mediante la publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad.
  • Celebre la Junta, asegurándose que se da el quorum tanto de cuotas como de asistentes necesario para su válida constitución.
  • Al debatir el tema someta a votación el acuerdo de solicitar varios presupuestos para debatir en una próxima Junta Extraordinaria cuál se contrata para ejecutar la reparación. Informe a los vecinos que de no llevarse a cabo la reparación, la Comunidad -es decir, todos- se exponen a que se les reclame judicialmente, junto con una indemnización por los perjuicios.
  • Voten. Lo razonable es que se apruebe.
  • Levante acta del acuerdo.
  • Pida los presupuestos.
  • Vuelva a convocar Junta Extraordinaria con el siguiente punto del orden del día: Selección de empresa para reparar filtraciones.  Añada otro punto: Aprobación de Cuotas Extraordinarias para sufragar el coste de la reparación.
  • En la Junta, decidan por qué presupuesto optan.
  • En función del coste y de  la situación económica de la Comunidad, habrá que  debatir si es necesario girar algún recibo extra, o varios, para sufragar el coste de la reparación. El coste a soportar por cada propietario deberá ser proporcional a su cuota de participación en los gastos generales.
  • Voten.
  • Lleva a la práctica los acuerdos: Contrate a la empresa, repare y haga el cálculo de las cuotas extraordinarias.

No podemos ser más precisos ya que como le hemos dicho, una respuesta completa requiere un artículo. No obstante es importante dar los pasos que le indicamos pues sin previo acuedo no se puede repercutir a los propietarios ninguna cuota extraordinaria. Se podrían negar a pagar legalmente.

Por último, aclararle que hemos partido del supuesto de que la obra de reparación no es urgente puesto que el daño ya se ha producido. Si la obra fuera realmente urgente, imprescindible y necesaria para salvaguardar la habitabilidad de las viviendas perjudicadas por las filtraciones, cabe la posibilidad de que Vd. como Presidente contrate directamente a una empresa, repare, y luego, inmediatamente, convoque una Junta Extraordinaria con los siguientes puntos del orden del día: Aprobación de la Reparación Efectuada en Tejado y Aprobación de Cuota Extraordinaria para sufragar el coste de la reparación efectuada. 

Pero si puede seguir el primer procedimiento, es preferible. En este segundo caso las complicaciones pueden ser mayores.

Formularios
Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:

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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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