Vecinos molestos…¿qué puede hacer la Comunidad de Propietarios?

La respuesta la encontramos en el artículo 7.2º de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la llamada “Acción de cesación”:

“El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales pertinentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario, y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo  no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese  el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

¿Como  valoramos las molestias sufridas, a los efectos de saber si son suficientes para el inicio de la acción?

1. Que se de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares (STS de 2-12-1970.)
2. Que la actividad sea incomoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad( STS  8-04-1965,18-01-1961,30-04-1965), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incomoda  pueda afectar, siendo este las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (STS 7-10-1964 y 20-04-1965.)
3. Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino  que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto( STS 8-04-1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad ( STS 20-04-1967), entendiendo, asimismo, que en el concepto de actividad notoriamente incomoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales.

No es requisito  necesario de dicha molestia  que el infractor, obtenga beneficio con ella, pudiendo distinguir, entre “actos de emulación” con los que sin producir beneficio al infractor perjudican a los demás, y “inmisiones” actividades que desarrolladas por personas dentro de su derecho de propiedad o de goce, excediendo de los límites de la normal tolerancia , perturbando al resto de los vecinos(por ejemplo actividades ruidosas a altas horas de la noche.)

Cuando se trata de una actividad contraria a los Estatutos, ¿han de estar estos necesariamente inscritos en el Registro de la Propiedad?

No, no es necesaria dicha inscripción previa, como nos indica la Sentencia 162/2005 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de León:

“La inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad no tiene eficacia constitutiva, por lo que la falta de acceso a dicho registro público no significa que los estatutos no sean existentes y validos, limitándose al alcance de la no inscripción a su eficacia frente a terceros-5 parrf 3º L.P.H- , y, como señala la A.P Burgos, Secc 3ª, en su sentencia de 6-3-2003 la condición de tercero de quien pretende desconocer los estatutos debe venir supeditada a la exigencia de buena fe de ese tercero, consistiendo la buena fe en este caso en no haber tenido medios para conocer cuáles eran los Estatutos por los que se regía la Comunidad…………………………….no es conforme con la buena fe la conducta de quien, antes de entrar a formar parte de la Comunidad, no se informa de los Estatutos vigentes, pidiendo por ejemplo una copia de los mismos, y luego pretende ampararse en su falta de inscripción para no sentirse vinculado por ellos.”

En cuanto a los requisitos de procedibilidad de la acción, según sentencia 132/2007 de la Audiencia Provincial de Segovia, son dos en primer lugar un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, hecho por el Presidente de la Comunidad, a quien realice la actividad. Y en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación, previo a la presentación de la demanda, y  tras constatarse la persistencia de la actividad.

Por último, la pregunta que todos nos hacemos en ocasiones, ¿se usa de verdad esta acción, hay fallos recientes basados en la misma? La respuesta, es si, y para ello, es buen ejemplo, la noticia aparecida en el periódico Levante del pasado 10-10-2011, cuyo titular es “Condenan a una pareja a dejar su casa por el ruido que causaban.”