Cuando en un primer momento un promotor construye un edificio de pisos, desde el punto de vista jurídico el edificio forma una unidad, y como tal se inscribe en el Registro de la Propiedad, a nombre del promotor. Ello se hace por medio de una escritura denominada de “Obra Nueva”, ya que no existía con anterioridad. Inicialmente hay una única inscripción en el Registro de la Propiedad, una única 'finca registral' y un único titular.   Podría seguir así indefinidamente, y de hecho hay muchas edificaciones que quedan en esta situación.

En un segundo momento, si el edificio va a ser vendido por pisos, hay que informar al Registro que el edificio se va a dividir en pisos, que cada piso será de un titular y que para su organización se va a someter al régimen de la Propiedad Horizontal, es decir, va a crearse una Comunidad de Propietarios.  En este momento el Promotor prepara una escritura en la cual se determina con precisión qué partes del edificio van a ser pisos independientes, estableciendo su superficie, su distribución, etc...(elementos privativos) y qué partes van a quedar como elementos comunes a todos los pisos, por ejemplo, el portal, vestíbulo, portería, piscina, patio, jardín… (elementos comunes) En esa misma escritura, para organizar la convivencia de los futuros propietarios independientes, se establece qué elementos y servicios hay que mantener, cuál va a ser la cuota que cada uno deberá pagar para costear los gastos necesarios, y muchas otras determinaciones. Entre otras, por ser importante, destacamos los Estatutos por los que se regirá la Comunidad. Esta escritura será inscrita en el Registro de la Propiedad en la misma hoja que la de “Obra Nueva” anterior pues se refiere al mismo edificio, y además, tendrá como consecuencia la inscripción de  cada piso de forma independiente, en su propia Hoja, para que conste la titularidad de cada uno de los pisos.

 A esta escritura en la que se divide el edificio en pisos y se establecen las normas por las que se regirá la Comunidad se le denomina legalmente “Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal”. Abreviado, el “Título”. Muchas veces la única manera de consultarlo es acudir al Registro de la Propiedad con una escritura de nuestro piso como referencia y pedir que nos lo localicen.

La mayoría de la población tiene como vivienda habitual un piso situado en una planta de un edificio. Cada cual es dueño exclusivo de su piso, digamos que de puertas adentro, pero además es dueño, junto con los demás vecinos, de todo lo que queda del edificio de puertas hacia afuera, como los rellanos, la portería, los patios, los ascensores, azoteas etc... A esta forma de propiedad se la denomina propiedad horizontal. El nombre viene de la división del edificio en plantas y pisos, que produce la consecuencia anterior y obliga crear unas normas que regulen la convivencia de todos los que comparten la edificación.

En términos más técnicos, podríamos decir que la propiedad de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, elementos estructurales, escaleras, porterías, ascensores, servicios o instalaciones comunes, etc. A este derecho de copropiedad se le denomina propiedad horizontal.

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alteran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.