La cláusula de tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios a interés variable
En la actual situación financiera en la que nos encontramos, nos estamos empezando a familiarizar con términos que antes nos sonaban vagamente o que ni siquiera sabíamos que existían. Uno de ellos es el del suelo hipotecario. Se trata de una cláusula incluida en algunos préstamos hipotecarios con tipos de interés variable según la cual el tipo de interés a pagar por el prestatario nunca podrá ser inferior al porcentaje que la entidad establece como suelo.
La mayoría de las personas desconocen si su préstamo hipotecario tiene suelo. A veces las entidades al conceder el préstamo han “olvidado” mencionarlo, lo han indicado pero no han explicado las posibles consecuencias de su aplicación en una fase bajista de los tipos de interés, o bien, a pesar de haber sido informado, el prestatario ha decidido aceptar las condiciones pensando que una bajada tan pronunciada del tipo de interés no sería posible. Pues lo ha sido. De hecho, en los últimos siete meses el Euribor ha descendido más de 3.5 puntos. Y hoy que el Euribor ha cerrado la media de abril en el 1.77% y los suelos se suelen establecer en el 3%, muchas personas se han encontrado con la desagradable sorpresa de que su cuota hipotecaria no se ha visto disminuida en la cuantía esperada.
Por otro lado, en las hipotecas también se suele establecer una cláusula llamada “techo” y que actúa a la inversa que el “suelo”. Lo cual implica que por mucho que suba el Euribor, el prestatario no va a pagar más de un determinado porcentaje. Ahora bien, el techo suele ser muy alto, en torno al 12%, con lo cual difícilmente será aplicable.
Es fundamental, por tanto, revisar la escritura de préstamo hipotecario, lo cual nos lleva a otro punto: ¿Dónde está mi escritura? Siempre que se contrata un préstamo hipotecario el Banco encarga la tramitación de las escrituras de compra y préstamo (y cancelación previa, si existe) a la gestoría de su elección con el fin de asegurarse que su hipoteca quede inscrita en el Registro de la Propiedad. La tramitación por la gestoría supone un alivio de preocupaciones puesto que se ocupan de gran parte del papeleo posterior a la escrituración. Tanto que después nos olvidamos que se le entregó una provisión de fondos y que son ellos los que tienen en su poder la escritura de propiedad de nuestra vivienda. No son raros los casos en que las gestorías se hacen las remolonas a la hora de devolver el sobrante de dicha provisión, por lo que si vemos que pasados 4 meses desde la compra no nos ha sido devuelta no hay que dudar en reclamarle al banco. Al mismo tiempo tenemos que pedir que se nos devuelva nuestro título de propiedad ya inscrito y una copia de la escritura de préstamo (ya que el original se lo queda el banco). Cuando se nos haga entrega de la documentación no olvidéis repasar las facturas que deben ir incluidas y donde se detalla cómo se ha utilizado vuestra provisión. Tampoco está de más comprobar que la gestoría ha procedido al pago de los impuestos dentro de plazo para no encontraros con la sorpresa de que os venga una complementaria de Hacienda. En la copia de la escritura de préstamo que os entregará la entidad financiera es donde consultaremos cualquier duda que tengamos sobre el préstamo: suelo, diferencial, fecha de revisión, euribor aplicable, comisiones.... Recordad que cualquier punto que no esté recogido en la escritura de préstamo no tiene validez.
Antes de terminar me gustaría hacer una llamada de atención sobre otro hecho con el que nos podemos encontrar sorpresas a la hora de contratar un préstamo hipotecario. Se trata del impuesto a pagar en la subrogación del préstamo. Y así, aunque el vendedor y el banco nos intenten convencer de las bondades de subrogarse (para el promotor porque se ahorra la cancelación y para el banco porque no pierde un cliente), explicándonos que en el caso de subrogación se está exento de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, hay que introducir un pequeño matiz y es que si se incluye un avalista en la operación (algo que se está requiriendo ahora con mucha frecuencia), dicho Impuesto sí debe ser abonado (1% sobre la responsabilidad hipotecaria, lo que viene a ser un 1,5% del principal del préstamo). Resulta cuanto menos que paradójico que si el avalista apareciera como prestatario no habría que abonar dicho impuesto y si aparece como avalista sí. El pago de este impuesto se basa en una controvertida interpretación que la Dirección General de Tributos hace del art. 25 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Como digo, la aplicación de este tipo impositivo está siendo cuestionada por muchos juristas, pero hoy por hoy, nos encontraremos con que, pensando que la operación está exenta, la gestoría del banco que tiene en su poder nuestra provisión de fondos, procede a abonar dicho impuesto sin que ni siquiera nos enteremos. Con ello podemos concluir diciendo que, en el caso de existir avalistas, no nos dejemos desorientar por la falsa promesa de exención fiscal a la hora de elegir la entidad con la que queremos contratar nuestro préstamo.
Sandra Mejías Alvarez
Abogada
Algeciras · Cádiz
Tlf: 856 65 24 69
Véanse nuestros artículo posterior: Reclamación de nulidad de cláusula suelo.
