¿Qué sucede cuando muere el arrendatario (inquilino) titular del contrato de arrendamiento? ¿Termina el contrato de arrendamiento? La respuesta la encontramos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta se halla en su art. 16. Si se trata de contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta la hallamos en la Disposición Transitoria Segunda de la misma Ley. En esta ocasión nos referiremos únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.
La regulación, como hemos dicho se contiene en el art. 16 de la LAU, que reza de la siguiente manera:
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Art.16. Ley de Arrendamientos Urbanos
Como vemos el contrato de arrendamiento no necesariamente termina. La ley lo que hace es indicar una serie de familiares que pueden, si quieren, subrogarse en el contrato de arrendamiento. (Véase el significado jurídico del término: Subrogación en nuestro Diccionario Legal). Estas personas deberán de cumplir con el requisito de la notificación de su intención al arrendador antes del plazo de tres meses o el contrato quedará extinguido al finalizar dicho plazo, y además deberán pagar la renta correspondiente a esos tres meses. Los juzgados de primera instancia son flexibles en cuanto a este requisito, y aunque no se haya notificado, si el arrendador ha seguido cobrando la renta a sabiendas de que el titular del contrato ya había fallecido, admiten la subrogación. Pero el Tribunal Supremo no. Así que para no correr riesgos, si alguno de los llamados por ley a suceder al fallecido en la titularidad del contrato desea ejercer ese derecho a la subrogación es conveniente que realice la notificación del art.16.3 a la mayor brevedad, y por medio de una Comunicación fehaciente.
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