Salvo que el contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre las partes se haya dispuesto otra cosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta de alquiler deberá ser pagada por el arrendatario por adelantado en los siete primeros días de cada mes. Y es habitual que en el contrato, preparado por el arrendador, se reduzca el plazo a los cinco primeros días de cada mes.
Pero esta obligación no siempre se cumple. Más bien al contrario. Es frecuente que a pesar de dicha estipulación, el arrendatario pague a mediados de mes, o incluso más tarde, en la creencia de que como al fin y al cabo está pagando la renta, da lo mismo que la pague antes o después. ¿Es realmente así?
El mero retraso puede ser suficiente para el desahucio.
Así lo dejó claramente establecido de una vez por todas el Tribunal Supremo en su sentencia de 19 de diciembre de 2008, en la cual fija como doctrina jurisprudencial que deben seguir todos los juzgados de primera instancia al enjuiciar demandas de desahucio por falta de pago, que “el pago total del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
Es decir, poniendo un ejemplo, que si en el contrato viene estipulado que la renta ha de ser pagada en los cinco primeros días de cada mes, y el sexto día no lo está y el arrendador presenta una demanda de desahucio, aunque la renta se pague a mediados de ese mismo mes corriente, la demanda de desahucio puede prosperar y terminar con el arrendatario en la calle, aunque el motivo sea el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta. Sencillamente por el retraso. Y es que como dice la sentencia, el arrendador no está obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Por su interés, trascribimos completa la sentencia a la que nos referimos, para su divulgación y conocimiento general.
TS Sala 1ª, S 19-12-2008, nº 1219/2008 , rec. 648/2004. Pte: García Varela, Román
Establece criterio doctrinal
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1º.- El Procurador D. José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de Dª Camila, promovió demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, turnada al Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid, contra Dª Mari José, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "(...) Dicte sentencia, por la que, estimando íntegramente la demanda, declare haber lugar al desahucio de la vivienda arrendada, y condene a aquélla a su desalojo, dejándola libre y a disposición de la actora, apercibiéndole de lanzamiento, con imposición de costas".
2º.- Por auto de 24 de mayo de 2002 se admitió a trámite la demanda y se señaló para la celebración de la vista el día 25 de junio de 2002, en que tuvo lugar con asistencia de ambas partes, la actora se ratificó en su demanda, oponiéndose la demandada.
3º.- El Juzgado de Primera Instancia, núm. 42 de Madrid dictó sentencia, en fecha 27 de junio de 2002, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo desestimar y desestimo el suplico de la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador D. José Luis Ferrer Recuero en nombre y representación de Dª Camila contra Dª Mari José y en su consecuencia debo declarar y declaro no haber lugar al desahucio solicitado por la actora, a la que condeno al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".
4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 16 de diciembre de 2003, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Dª Camila contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 42 de Madrid con fecha 27 de junio de 2002, recaída en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos revocar y revocamos parcialmente la expresada resolución, en el extremo relativo a las costas, cuyo pronunciamiento se deja sin efecto, y, en su lugar, no se hace especial imposición de las costas causadas en primera instancia, como tampoco respecto de las originadas en esta alzada".
SEGUNDO.- 1º.- La representación procesal de Dª Camila mediante escrito de fecha 3 de marzo de 2004 interpuso recurso de casación, contra la sentencia dictada, con fecha 16 de diciembre de 2003, por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación núm. 603/02, dimanante de los autos de juicio verbal de desahucio seguidos con el número 438/2002 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid.
2º.- Mediante providencia de 4 de marzo de 2004 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes.
3º.- Formado el presente Rollo, por escrito presentado ante el Registro General del Tribunal Supremo con fecha 27 de abril de 2004, el Procurador D. José Luis Ferrer Recuero, se personó en nombre y representación de Dª Camila, en concepto de parte recurrente. Asimismo con fecha 22 de marzo de 2004, el Procurador D. José-Constantino Calvo Villamañán, se personó en nombre y representación de Dª Mari José en concepto de parte recurrida.
4º.- Motivo del recurso de casación por interés casacional: Único.- Con base en el artículo 477.2-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 , por oposición a la doctrina jurisprudencial, y, como contradictorias a la sentencia recurrida, cita las SSTS de 15 de octubre de 2002, 31 de mayo 1985, 7 de marzo 1983, 11 de octubre 1982, 29 de octubre de 1981 y 28 de marzo de 1957, y, terminó suplicando a la Sala: "Que, habiendo por presentado este escrito con sus copias, se sirva admitirlo y tenga por preparado recurso de casación por infracción de normas aplicables contra la citada sentencia, dando traslado a esta parte para que proceda a la interposición del mismo, con todo lo demás que en Derecho proceda. Otrosí digo, que, al amparo de lo dispuesto en el artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 , esta parte manifiesta su voluntad de cumplir los requisitos exigidos por la Ley, a los efectos de cualquier subsanación que el Tribunal pudiera estimar oportuna"..
5º.- La Sala dictó auto de fecha 6 de noviembre de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente:
1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Dª Camila contra la sentencia dictada, con fecha 16 de diciembre de 2003, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), en el rollo de apelación núm. 603/02, dimanante de los autos de juicio verbal de desahucio número 438/2002 del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Madrid.
2.- Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que, en el plazo de veinte días, formalice su oposición por escrito, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".
TERCERO.- Evacuando el traslado conferido, el Procurador D. José-Constantino Calvo Villamañán, en nombre y representación de Dª Mari José, mediante escrito de fecha 18 de diciembre de 2007, formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: "(...) Se sirva dictar sentencia declarando no haber lugar al desahucio, con los demás pronunciamientos solicitados por esta parte en la vista del juicio verbal, incluida la condena en costas de la contraparte".
CUARTO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 4 de diciembre de 2008, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Román García Varela.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Dª Camila demandó por los trámites del juicio verbal a Dª Mari José, e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.
La cuestión planteada en el recurso de casación queda centrada en la determinación de si el impago parcial de la renta relativa a una mensualidad, que provocó la interposición de la demanda de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta, y formulada ésta y con anterioridad a la fecha del juicio, se abonó la parte restante, es causa de resolución del contrato arrendaticio o si, por el contrario, puede considerarse como un mero retraso y no una causa de incumplimiento del contrato que lleve consigo su resolución.
El Juzgado rechazó la demanda por entender que, aunque hubiera habido un pequeño retraso en el pago de una parte de la renta de un mes, en modo alguno se podía considerar como un incumplimiento relevante como para justificar la resolución del contrato de arrendamiento sin posibilidad de enervación; y su sentencia fue revocada parcialmente en grado de apelación por la de la Audiencia sólo en el extremo relativo a las costas, cuyo pronunciamiento se deja sin efecto, sin hacer especial imposición de las causadas en primera instancia y tampoco de las originadas en la alzada.
Dª Camila ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 , que fue admitido mediante auto de esta Sala de 6 de noviembre de 2007, al haberse justificado el presupuesto de recurribilidad previsto en el precepto citado y concurrir los requisitos legalmente exigidos.
SEGUNDO.- El único motivo del recurso alega la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial, y, como contradictorias a la sentencia recurrida, cita las de esta Sala de fechas de 15 de octubre de 2002 EDJ 2002/39395 , 31 de mayo 1985, 7 de marzo 1983 EDJ 1983/1484 , 11 de octubre 1982 EDJ 1982/5900 , 29 de octubre de 1981 EDJ 1981/1703 y 28 de marzo de 1957, donde se establece que el incumplimiento contractual no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra parte.
El motivo se estima.
Constituyen hechos declarados probados en la instancia que, siendo la renta actualizada de la vivienda alquilada la cantidad de 118,71 euros, el día 3 de abril de 2002, la demandada ingresó en la cuenta de la actora la suma de 94,97 euros, y el 19 de abril de 2002 realizó un nuevo ingreso de 23,74 euros; posteriormente, el 3 de mayo de 2002 volvió a ingresar 94,97 euros, y pagó el resto el día 22 de este mes, cuando, el 9 de mayo de 2002, ya se había presentado la demanda de desahucio.
En el caso, si bien no existe contrato escrito, de los ingresos realizados por la demandada en la cuenta de la actora, se infiere que los pagos se realizaban en los primeros días de cada mes.
AI no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y esta haya sido satisfecha extemporáneamente.
La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
TERCERO.- Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463 , debe casarse la resolución respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Procede manifestar que el arrendador no viene obligado a soportar que el inquilino se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio al estar demostrada tal reiteración, amén de que anteriormente, por no haber abonado los recibos de la renta con un total de veintidós mensualidades, fue seguido juicio de desahucio entre las partes, que concluyó al haberse enervado la acción ejercitada.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLO
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Camila contra la sentencia dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de dieciséis de diciembre de dos mil tres.
Además acordamos:
1º.- La casación de la sentencia recurrida.
2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
3º.- La revocación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 42 de Madrid en fecha de veintisiete de junio de dos mil dos.
4º.- La íntegra estimación de la demanda formulada por el Procurador D. José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de Dª Camila, contra Dª Mari José, con el pronunciamiento de haber lugar al desahucio de la vivienda arrendada, sita en la calle000 núm. 000, piso núm. 001 o núm. 002, de Madrid, y la condena a la demandada a su desalojo, dejándola libre y a disposición de la actora, apercibiéndole de lanzamiento, según las normas legales correspondientes.
5º.- Condenamos a Dª Mari José al abono de las costas causadas en primera instancia, sin hacer expresa imposición de las ocasionadas en este recurso de casación y en la apelación.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
