¿Es eficaz el arbitraje en caso de impago?
El principal temor del propietario cuando ofrece una vivienda en alquiler es desde luego que el inquilino no le pague y se vea viviendo la pesadilla de un procedimiento judicial interminable durante cuya tramitación el inquilino permanezca en la vivienda sin pagar nada. Durante meses, incluso más de un año, ni podrá cobrar la renta ni dispondrá de su vivienda. La desesperante lentitud de la justicia española juega a favor del inquilino, que no entrega las llaves hasta el mismo día en que se ejecuta el lanzamiento, si es que entrega las llaves. En muchos casos simplemente abandona la vivienda un día antes.
Con el fin de fomentar el alquiler y pretendiendo disipar dicho temor del propietario, tanto desde instituciones públicas como desde instituciones privadas se está promocionando mucho la fórmula del arbitraje de arrendamientos urbanos. Se esgrime como principal argumento que en caso de impago del inquilino en la mayoría de los casos se puede lograr el desahucio en mucho menos tiempo que si se tramita por vía judicial, de manera que se puede recuperar el piso antes y en consecuencia ‘perder menos dinero’.
¿Es esto cierto?
Básicamente, el arbitraje no es más que un método extrajudicial de conflictos mediante el cual dos partes enfrentadas aceptan someter la cuestión litigiosa a un o varios terceros, denominados árbitros, quienes oídos los argumentos de una y otra parte y resuelven por escrito mediante una resolución imparcial denominada laudo arbitral quién tiene razón y qué medidas hay que adoptar para restablecer la justicia o la legalidad.
La principal particularidad del arbitraje es que los árbitros, es decir, las personas que dictan el laudo arbitral, ni son ni tienen por qué ser jueces. Teóricamente en principio puede ser cualquier persona en quien confíen las partes. La nota característica del arbitraje es precisamente su naturaleza extra judicial; se trata de una solución distinta a la que ofrece la justicia ordinaria.
Se requiere que las partes den su consentimiento previo y por escrito a someter la cuestión a arbitraje, y se comprometan a cumplir el laudo arbitral. Para ello se firma el denominado Convenio Arbitral, que en la práctica puede consistir en una cláusula añadida a un contrato.
Para resolver el litigio, las partes pueden acordar que el árbitro base el laudo en lo que crea justo en conciencia, o bien que base el laudo en derecho. Al primero se le denomina arbitraje de equidad, y al segundo arbitraje en derecho. Son distintos. Evidentemente para actuar como árbitro en un arbitraje en derecho es necesario poseer conocimientos jurídicos. Por ello quienes desempeñan dicha labor son abogados en ejercicio. En cambio para realizar un arbitraje en equidad no son necesarios conocimientos jurídicos. Basta dictar en conciencia lo que el árbitro cree justo.
Si alguna de las partes no cumple con el laudo arbitral, la otra puede acudir al juzgado para exigir que se cumpla el laudo, es decir para ejecutar el laudo arbitral, y así lo hará el juez que reciba la solicitud, ordenando lo procedente.
¿Cuesta dinero?
La institución que organiza los recursos materiales y humanos necesarios para realizar el arbitraje tiene derecho a cobrar por su servicio. Los árbitros tienen derecho a cobrar honorarios por desempeñar su cargo. Además, cada parte puede estar asistida de abogado y ello también supone un coste.
El Convenio arbitral suele establecer a priori quién se hace cargo de estos gastos.
Porteriomente, en el laudo, el árbitro o los árbitros pueden incluir la decisión de que se haga cargo de las costas devengadas, es decir, de todos los gastos anteriores, aquellas de las partes a la que no se haya dado la razón.
Naturalmente dada la importancia del arbitraje, es necesario cumplir con algunos requisitos. La norma que regula con carácter general el arbitraje en España es la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, que puede consultar en nuestra sección de Legislación de Interés práctico.
No vamos a entrar en detalle en el régimen legal del arbitraje en España pues no es ese el objeto de estas breves notas.
Decir simplemente que cumplidos los requisitos básicos, las partes son libres para decidir quienes serán los árbitros, la forma de proceder, los costes, etc, dentro de los límites del ordenamiento jurídico español, naturalmente. (No se podría acordar -por ejemplo- la pena de muerte para el condenado en el laudo).
Al grano
Una vez explicados de manera simple los conceptos de convenio arbitral, arbitraje en derecho o en equidad, árbitros, corte arbitral o laudo arbitral será más fácil comprender nuestra respuesta a la pregunta que nos hicimos al comenzar:
¿Es cierto que el arbitraje de arrendamientos urbanos es una fórmula eficaz para proteger los intereses del propietario arrendador de vivienda en caso de impago?
No.
Hay que empezar diciendo que sólo se pueden someter a arbitraje las cuestiones que conforme al ordenamiento jurídico español no sean indisponibles.
‘Disponible’, es un concepto jurídico con un significado muy preciso, que se contrapone a ‘Imperativo’. Digamos por simplificar, que si los ciudadanos pueden acordar libremente que las consecuencias de un hecho o acto o relación sean distintas de las previstas por la ley, entonces dichas normas son de derecho dispositivo, o ‘disponibles’, pero si no es válido acordar consecuencias distintas a las previstas por la ley sino que hay que aplicar exactamente lo dispuesto en ella, entonces se dice que dichas normas son de derecho “imperativo” o imperativas.
Ejemplo. Una norma establece un castigo de prisión para la persona que asesine. La víctima y el asesino no pueden someter a arbitraje la cuestión de si el asesino merece ir a prisión o no. Dicha norma, de derecho público, es indisponible.
Tampoco son sometibles a arbitraje, por expresa disposición de la ley, ni el derecho de alimentos (art. 151 CC), por ejemplo el que debe pagar el cónyuge divorciado a quien se queda con la custodia de un hijo menor, ni derechos sobre los hijos (arts. 1810 y ss. CC), ni en general materias contrarias al interés, al orden público o en perjuicio de terceros (art. 6.2 CC).
Sentado lo anterior, nos encontramos con que en la regulación que la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil hacen del Arrendamiento Urbano se incluyen, a criterio de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, numerosas normas de derecho imperativo, y/o reguladoras de cuestiones de orden público. De entre todas ellas, las más importantes son:
-El derecho del arrendatario a enervar la renta hasta antes de que se celebre el juicio.
-El desahucio, es decir, la declaración de que el contrato de arrendamiento queda extinguido y que por lo tanto el inquilino debe abandonar la vivienda;
-El lanzamiento, es decir, la coacción consistente en expulsar al inquilino por la fuerza de la vivienda si no la abandona voluntariamente siendo su obligación.
Como consecuencia de lo anterior resulta que en ningún caso se podrá ejecutar el lanzamiento por vía arbitral. Es decir, que el arbitraje, como mucho, podrá dar por demostrado que el inquilino no ha pagado la renta, y en consecuencia, declarar terminado el contrato por dicho motivo así como declarar la obligación del inquilino de abandonar la vivienda y entregar las llaves. Pero si el inquilino no cumple voluntariamente dicha obligación de abandonar la vivienda y es necesario hacerlo por la fuerza cambiando la cerradura etc., es decir, si es necesario ejecutar el denominado ‘lanzamiento’, entonces hay que ir obligatoriamente a los juzgados pues ningún Tribunal Arbitral está autorizado a expulsar a nadie coactivamente de una vivienda. Vemos así que si el inquilino no cumple el laudo, habrá que acudir en todo caso a la administración de justicia de la que se trataba de huir. Afirman de todas maneras las instituciones que ofrecen el arbitraje que el laudo se dicta en menos tiempo que la sentencia de desahucio, pero esto es muy relativo y depende de la localidad y del Tribunal Arbitral.
El problema surge porque algunos tribunales consideran que el laudo arbitral que se somete a su consideración para ser ejecutado no puede declarar el desahucio por falta de pago, es decir, la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta por el inquilino. La mayoría sí lo admiten si bien, para salvar las prohibiciones y exigencias derivadas de las normas imperativas y del órden público, exigen que se hayan cumplido ciertos requisitos:
-Que el arbitraje sea en derecho, no en equidad.
-Que se respeten todas las normas protectoras del inquilino previstas en la legislación arrendaticia y en especial las relativas a la posibilidad de enervar.
Y si no se han cumplido dichos requisitos tampoco admiten la solicitud de ejecutar el laudo para proceder al lanzamiento del inquilino.
En resumen, no hay unanimidad de los jueces respecto a que se pueda practicar el lanzamiento en ejecución de un laudo que declare el desahucio, por lo que al recurrir a esta fórmula se corre el riesgo de que el juez que nos toque sea de los que se opone.
La consecuencia es sencillamente que el laudo será papel mojado. ¿Para qué lo queremos si no podemos hacer cumplir lo que disponga? Habrá que tramitar un desahucio por vía judicial y se habrá perdido tiempo y dinero.
En honor a la verdad, hay que decir que la proporción de jueces a favor de admitir el arbitraje para el desahucio frente a jueces que no lo admiten es de 8 a 2 aproximadamente. Es decir, de cada 10 jueces, 8 admiten el desahucio y 2 no. Pero este hecho no deja de propiciar la inseguridad jurídica y de suponer un riesgo. Si como arrendadores tenemos la mala suerte de que nuestra solicitud de ejecución del laudo la tramite un juez de estos últimos, no admitirá nuestra demanda, con lo cual habremos perdido tiempo y dinero. Esta es la realidad actual.
A ello hay que añadir que a raíz de los últimos cambios legislativos, el arbitraje no se puede imponer. Desde la óptica de la protección de los derechos de los consumidores y usuarios –y el inquilino es consumidor a estos efectos- podría ser declarada nula cualquier cláusula no negociada que impusiera un arbitraje distinto al previsto en la Legislación de Consumo. Sin entrar en más detalle respecto a esta cuestión, decir simplemente que este argumento podría ser utilizado en contra del arrendador.
Nuestra respuesta a la pregunta planteada es por tanto que no. Mientras la jurisprudencia no sea unánime el arbitraje implica el riesgo de que la ejecución del laudo no sea admitida a trámite judicialmente y por lo tanto implica el riesgo de perder más tiempo todavía en recuperar la posesión de la vivienda arrendada.
