En tiempos de inseguridad económica son muchas las personas preocupadas por lo que pasa al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda. Si ese es su caso, este artículo le ayudará a comprender qué es un préstamo hipotecario, en qué consiste el proceso de ejecución hipotecaria, cuánto dura, qué posibilidades existen de paralizarlo, cuándo tiene que abandonar su vivienda, qué pasa después con la deuda hipotecaria y en definitiva, lo que sucede al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario. Además le ofreceremos diversos consejos para afrontar la ejecución hipotecaria de la mejor manera posible.
¿Qué es una hipoteca? Confusiones habituales.
Préstamo e hipoteca son dos cosas distintas.
La gran mayoría de la población confunde préstamo con hipoteca. En el título de este artículo hemos incluido deliberadamente dicha confusión al hacer referencia al impago de la hipoteca, y seguro que todo el mundo lo ha entendido, pero en realidad lo que se deja de pagar no es la hipoteca, es el préstamo que nos hizo el Banco para comprar la vivienda. La hipoteca es una garantía de devolución de dicho dinero, que consiste básicamente en lo siguiente: Aceptamos por adelantado y frente a todo el mundo, que si dejamos de devolverle al Banco el dinero que nos prestó, el Banco puede vender nuestra vivienda y con el dinero que obtenga cobrarse lo que le debamos, hasta un límite. Por medio de la hipoteca, dejamos sujeta la vivienda al pago de la deuda. La hipoteca se formaliza en escritura pública simultáneamente a la formalización del préstamo y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Embargo y ejecución hipotecaria son dos cosas distintas.
En caso de impago del préstamo garantizado con hipoteca no se produce el embargo de la vivienda, como mucha gente dice. El embargo es otra figura jurídica distinta. Lo que sucede es que el Banco acreedor sigue todos los pasos establecidos por la ley para hacer efectiva la garantía hipotecaria que se constituyó en su día, es decir, sigue todos los pasos establecidos por la ley para que la vivienda sea “vendida“ por la fuerza al que ofrezca más dinero y con el fruto obtenido cobrar en la medida de lo posible lo que se le debe, y ello sin que el deudor pueda oponerse. A dicho proceso se le denomina ejecución hipotecaria, y a la venta al mejor postor, subasta.
La dación en pago. ¿Entrego la vivienda y me libero de la deuda?
Está muy extendida la creencia de que si se deja de pagar el préstamo hipotecario llegado el momento se puede entregar al Banco la vivienda y quedarnos libres de deudas, cuando nada hay más lejos de la realidad. Se trata de la dación en pago, que en el derecho español es efectivamente uno de los modos de extinguir las deudas. Pero que se desconoce es que salvo que esté expresamente previsto en el contrato, lo cual en absoluto es habitual en los préstamos hipotecarios, no cabe imponer la dación en pago. Es decir, que el Banco no tiene por qué aceptar la entrega de la vivienda como forma de pago de la deuda hipotecaria. Puede hacerlo, pero depende por completo de su voluntad. Desde luego no hay que dejar de intentarlo, y a la hora de negociar la dación en pago, tratar de que se nos reconozca el mayor valor posible de la vivienda. Pero en absoluto cabe imponer la dación en pago de la vivienda hipotecada.
La subasta de la vivienda no implica necesariamente la extinción total de la deuda.
Otra confusión habitual es pensar que si el Banco se queda con la casa o la subasta, queda cancelado el préstamo hipotecario y quedamos en paz. Pero por desgracia no es así. Como hemos dicho una cosa es el préstamo (la deuda) y otra la hipoteca (la garantía). En el sistema hipotecario español el deudor no sólo responde de la deuda con la garantía que ofreció, es decir, con su casa. Además responde personal e ilimitadamente con todos sus bienes presentes y futuros. En la práctica esto significa que si en la subasta no se obtiene suficiente para abonar todo lo reclamado por el Banco (préstamo, intereses y gastos), la parte de deuda impagada seguirá vigente, y el Banco podrá seguir adoptando medidas con la finalidad de cobrarla, como el embargo de cuentas corrientes, salarios, pensiones, vehículos, etc. tanto del deudor principal como de los avalistas.
La ejecución hipotecaria
Lo cierto es que si Vd. deja de pagar los recibos del préstamo hipotecario con el que adquirió su vivienda se verá envuelto en un proceso de ejecución hipotecaria.
¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?
El proceso puede realizarse ante un notario, en cuyo caso se denomina ejecución hipotecaria extrajudicial, o ante un Secretario Judicial, en cuyo caso hablamos de ejecución hipotecaria por vía judicial, la elección de una u otra vía la decide el Banco (ya que en la escritura se aseguran ambas posibilidades), pero en ambos casos, el proceso consiste básicamente en lo siguiente, dicho sea en términos coloquiales:
- El Banco inicia el procedimiento requiriendo al Notario o presentando una demanda ejecutiva ante al juzgado. En este último caso se le remite a Vd. una copia de la demanda. Será la primera noticia que tenga de la ejecución. Si en cambio la ejecución es extrajudicial, la primera noticia que Vd. tendrá será el requerimiento del que hablamos a continuación, el cual le entregará el notario personalmente.
- Se le informa a Vd. por escrito del importe adeudado, más los intereses ya devengados y los que se devengarán diariamente cada día que retrase el pago y se le concede un plazo de 10 días para pagar. Es el requerimiento de pago. La notificación se hará en el domicilio que Vd. haya indicado en la escritura, y en ninguno más. Si en dicho domicilio Vd. no puede ser hallado, el requerimiento de pago se publicará en el tablón del ayuntamiento, del registro de la propiedad o del juzgado y Vd. puede no llegar a enterarse del mismo. Le aconsejamos que haga todo lo posible por recibir esta comunicación, para saber en qué notaría o juzgado se está tramitando la ejecución y poder intervenir en la misma en defensa de sus intereses.
- Si Vd. no paga, se pide al Registro de la Propiedad que informe sobre las cargas que presenta la vivienda para informar a todos los que puedan tener intereses en juego el inicio del proceso de ejecución hipotecaria. El Registro anota esta solicitud al margen de la inscripción correspondiente a la hipoteca. Si quiere Vd. saber si alguna hipoteca está siendo ejecutada, pida una nota simple de titularidad y cargas en el Registro de la Propiedad. Si junto a la hipoteca no hay ninguna nota marginal que lo indique, el proceso de ejecución hipotecaria no ha empezado o va por los trámites iniciales.
- El siguiente paso es la Convocatoria de la Subasta, la cual se realiza mediante Anuncios de Subasta que se colocarán, dependiendo del tipo de ejecución, en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, en el Tablón de Anuncios del Registro de la Propiedad, en el Tablón de Anuncios del Juzgado, en el Boletín Oficial de la Provincia, o incluso en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma. Visite los juzgados de su localidad, o el Registro de la Propiedad, y compruebe la gran cantidad de ejecuciones hipotecarias que por desgracia hay hoy en día en curso. En los Anuncios se indicará el lugar, día y hora en la que se celebrará la subasta de su vivienda, así como el Tipo para la Subasta, es decir, el precio por el que inicialmente sale a la venta, el cual viene especificado, por ley, en su escritura de hipoteca (compruébelo). No existe obligación legal de notificar la convocatoria de subasta al deudor, salvo que se haya personado en el procedimiento. Cuanta mayor sea la publicidad de la subasta más probabilidades habrá de que concurre alguien que realice una buena puja. La ley permite que, a su costa, Vd. solicite al Secretario Judicial hacer mejor publicidad de la Convocatoria, por ejemplo insertando anuncios en prensa o haciendo un buzoneo en la zona.
- Celebración de la Subasta y Remate o Adjudicación. El día especificado, el notario o bien el Secretario del juzgado compara todas las pujas realizadas por su vivienda y formaliza la transmisión de la propiedad de su vivienda a favor de la mejor puja realizada. Es el denominado remate de la subasta. Si nadie ha pujado por encima de los mínimos legales de los que más abajo hablaremos, el Banco puede quedarse él mismo la vivienda, para sí o para que se ponga a nombre de un tercero. Es la denominada adjudicación al acreedor. Si la ejecución ha sido notarial, se realiza por medio de una escritura que firma Vd. y el ganador de la puja. Si la ejecución ha sido judicial, el Secretario dicta un Decreto de Adjudicación, y un testimonio del mismo (copia autorizada por él mismo). Ambos documentos sirven para que el rematante o adjudicatario inscriba su recién adquirido derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad. Desde ese momento, Vd. ya no es el propietario.
- Lanzamiento. Si Vd. no abandona la vivienda voluntariamente, el rematante o adjudicatario tendrá que promover un desahucio, si la ejecución fue extrajudicial, o bien pedirá al Juzgado que ordene su lanzamiento inmediato. El juzgado señalará un día y una hora en el cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, puede acudir con un cerrajero a la vivienda, cambiar la cerradura y tomar posesión de ella.
Aspectos prácticos destacados de la ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es un proceso jurídico complejo que no vamos a explicar con detalle en un artículo como este. Pero vamos a tratar de resaltar aquellos aspectos prácticos que pueden resultar de interés para quien la padece.
¿Pueden subastar mi casa por dejar de pagar dos o tres recibos del préstamo hipotecario?
Es habitual que los Bancos incluyan en la escritura de préstamo con hipoteca una cláusula denominada “Vencimiento anticipado” en virtud de la cual aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo, podrá el BANCO exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, en caso de falta de pago de alguno de los plazos convenidos.
No obstante, si la vivienda sobre la que se constituyó la hipoteca en garantía de dicho préstamo constituye su domicilio familiar, el art. 693 LEC le da derecho a paralizar la ejecución mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. Es decir, puede paralizar la ejecución pagando lo que debe hasta ese momento, no la totalidad del préstamo. Esto puede hacerse únicamente una vez cada cinco años.
Ahora bien, si Vd. no paga, efectivamente pueden subastar su vivienda como consecuencia del impago de dos o tres recibos del préstamo hipotecario.
¿Hay alguna manera de evitar la ejecución hipotecaria y la subasta de mi vivienda?
La ley admite sólo un motivo de oposición a este tipo de procesos de ejecución hipotecaria: Que se acredite que la hipoteca fue anteriormente cancelada, o se presente escritura pública en la que conste claramente estar totalmente pagada la deuda.
Es decir, que la única manera de evitar perder la vivienda y parar el proceso es pagando. Desengáñese. Si lo desea puede alegar otras causas, pero deberá hacerlo mediante una demanda al Banco en otro procedimiento judicial, que no suspenderá la ejecución.
No obstante, si el Banco está de acuerdo, se puede sustituir la subasta por otras formas de realización del valor de la vivienda. La ley contempla que podrán utilizarse también la realización mediante Convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada, es decir, mediante un acuerdo con el Banco o encomendando la venta a una empresa especializada, medios por los cuales probablemente se pueda llegar a obtener mayor cantidad por la vivienda. ¡¡Propóngaselo al Banco!!
¿Cuánto tarda la ejecución de la hipoteca? ¿Cuánto tiempo transcurre desde que dejamos de pagar hasta que subastan nuestra casa y nos echan de nuestra vivienda?
Esta es una preocupación constante. La ejecución tarda un mínimo de nueve meses, pero según la localidad y el juzgado en el que se tramite puede llegar a superar el año de duración si incluimos el lanzamiento.
¿Por cuánto se puede llegar a rematar la subasta de mi vivienda?
Este es un aspecto esencial. La ley establece unos mínimos que conviene conocer.
En el caso de la ejecución extrajudicial, es decir, la realizada por vía notarial, el precio por el que su casa saldrá a subasta por primera vez aparece en la escritura de su hipoteca. Es el denominado tipo de la subasta. Si el primer día nadie está dispuesto a pagar el 100% de dicho precio, y el Banco no se queda la vivienda, el notario convocará una segunda subasta en la que se podrá ofrecer el 75% del mismo. Si nadie lo ofrece, y Banco tampoco se queda con la vivienda por ese precio, el notario señalará día y hora para una tercera subasta en la que se podrá ofrecer cualquier precio.
En el caso de la ejecución judicial, sólo hay una subasta. Hay que saber que el valor por el que el bien sale a subasta puede no ser el tipo para la subasta pues hay que restarle el importe de todas las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta. Por ejemplo una hipoteca anterior, si la que se ejecuta es una segunda hipoteca. Obviamente, si no hay cargas anteriores el valor por el que saldrá a subasta será igual al tipo para la subasta que consta en la escritura. La ley establece que se apruebe el remate a favor de la puja que supere el 70% del valor de subasta. Si no hay ninguna y el Banco no desea quedárselo por el importe de lo que se le adeude o por dicho 70% si es superior, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Es decir, que la vivienda puede llegar a venderse por el importe reclamado por el Banco, aunque sea inferior al 50% del valor de tasación.
En la práctica son los Bancos los que se suelen quedar con la vivienda, pero sólo si nadie puja. En el caso de la ejecución extrajudicial, por el 75% del tipo para subasta, y en el caso de la ejecución judicial, o por el importe de lo que se le adeude o el 70% del tipo para subasta.
Como teóricamente, si el Banco no se quedase la vivienda, está podría llegar a rematarse por cualquier precio (en el caso de la ejecución extrajudicial) o por menos del 50% de su valor de tasación (en el caso de la ejecución judicial) la ley concede al propietario deudor la oportunidad de mejorar las pujas, para de esta manera sacar por la vivienda el máximo posible. Por ello es aconsejable interesarse por el procedimiento de ejecución y estar informado de las pujas que se realizan. Es imprescindible acudir a la notaria el día de cada subasta, o personarse en el procedimiento de ejecución judicial. Piense que a lo mejor es Vd. capaz de traer un comprador o un inversor dispuesto a pujar por un precio superior. En la misma medida que eleve la puja, verá Vd. reducida la deuda remanente tras la subasta, y reducirá la pérdida patrimonial.
¿Qué pasa si no hay postores en la subasta de su vivienda?
En la ejecución hipotecaria extrajudicial, si quedaran desiertas las subastas celebradas y el Banco no hiciera uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución. La vivienda seguiría siendo de Vd. El Banco podrá acudir a la vía judicial si lo desea. La hipoteca seguirá subsistiendo.
En la ejecución hipotecaria judicial, podrá el Banco pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Y si no lo hace en el plazo de veinte días el Secretario judicial dará por concluida la ejecución. La vivienda seguirá siendo suya, aunque la hipoteca seguirá subsistente. El Banco podrá volver a pedir una nueva subasta.
Actualización:
El art.2 del "Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa." ha elevado al 60% del valor de tasación el importe por el cual el acreedor (Banco) puede adjudicarse el inmueble en caso de no haber postores en la subasta.
¿Qué pasa si con el importe obtenido con la subasta no es suficiente para pagar lo reclamado?
Lo dijimos al principio de este artículo. Si en la subasta no se obtiene suficiente para abonar todo lo reclamado por el Banco (préstamo, intereses y gastos), la parte de deuda impagada seguirá vigente, y el Banco podrá seguir adoptando medidas con la finalidad de cobrarla, como el embargo de cuentas corrientes, salarios, pensiones, vehículos, etc. tanto del deudor principal como de los avalistas. De hecho, el procedimiento de ejecución judicial se amplía y continúa el embargo de los bienes y derechos que se le localicen.
Por ser una pregunta frecuente, transcribimos a continuación los bienes inembargables según el derecho español, regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo 606. Bienes inembargables del ejecutado
Son también inembargables:
1º El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.
2º Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
3º Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.
4º Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.
5º Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.
También es de la mayor utilidad práctica conocer el porcentaje del salario que es inembargable, en general:
Artículo 607. Embargo de sueldos y pensiones
1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.
2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
1º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
2º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
3º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.
4º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.
5º Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.
3. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Secretario judicial.
4. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Secretario judicial podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1º, 2º, 3º y 4º del apartado 2 del presente artículo.
5. Si los salarios, sueldos, pensiones o retribuciones estuvieron gravados con descuentos permanentes o transitorios de carácter público, en razón de la legislación fiscal, tributaria o de Seguridad Social, la cantidad líquida que percibiera el ejecutado, deducidos éstos, será la que sirva de tipo para regular el embargo.
6. Los anteriores apartados de este artículo serán de aplicación a los ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
Además hay que tener en cuenta que si en la subasta lo que se ha perdido ha sido el domicilio familiar, una de las medidas contra la crisis adoptada en el año 2010 mediante el Real Decreto Ley 6/2010 ha sido precisamente elevar el mínimo inembargable del salario de aquellas personas que han perdido su casa tras una ejecución hipotecaria:
CAPÍTULO IV. MEDIDAS PARA FAVORECER LA PROTECCIÓN DE LOS CIUDADANOS
Artículo 15. Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 129 de la Ley Hipotecaria el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el art. 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 por ciento y además en otro 20 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.
Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el art. 607.2 de la misma ley.
Actualización: El art. 1 del citado Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, ha vuelto a modificar el mínimo inembargable en caso de pérdida de la vivienda familiar:
Artículo 1. Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares.
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.
Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley.
¿Qué pasa si el importe obtenido con la subasta es mayor que lo reclamado? ¿Qué pasa con el sobrante?
Si no hay más acreedores además del Banco que tengan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, le será entregado ese sobrante porque es suyo.
Ahora bien, si hay acreedores con su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, el remanente se destinará a pagarles por orden hasta donde alcance el dinero. Sólo si tras pagarles a todos sobra cantidad alguna, le será entregada.
Y si le queda alguna duda pendiente…
Probablemente sean muchas las dudas y preguntas que aún después de la lectura del presente artículo le queden respecto a lo que pasa al dejar de pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financió la compra de su vivienda pues es imposible despejar todas las cuestiones que suscita en un solo artículo. No obstante le invitamos a plantearlas en el foro, donde entre todos intentaremos darle respuesta.