Una de las posibles alternativas a la compra de una vivienda de renta libre en el mercado es la participación en una cooperativa de vivienda. Su régimen fiscal protegido supone un gran ahorro.
La construcción de viviendas puede efectuarse por cooperativas de trabajo asociado constituidas por albañiles y otros profesionales del sector y por cooperativas de consumidores, es decir, por personas necesitadas de este bien primario que se asocian, organizan y contratan con los profesionales que construyen sus viviendas. Estas últimas son las genuinas cooperativas de viviendas, legalmente facultadas para adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento del fin social.
Objeto de la Cooperativa
El objeto de la cooperativa de viviendas consiste en:
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a) Proporcionar pisos y locales a los socios. Cosa que puede hacerse bien transmitiendo la propiedad a los socios, constituyendo el régimen de propiedad horizontal y desapareciendo desde ese momento; bien transmitiendo sólo el uso y disfrute y reteniendo el dominio la cooperativa.
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b) Conservación y administración de las viviendas y locales, edificaciones, instalaciones y servicios complementarios. Los servicios comunes se prestan a través de la cooperativa, como por ejemplo zonas ajardinadas, deportivas, garajes comunitarios, piscinas, restaurantes integrados en la urbanización, calefacción o recogida de basuras.
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c) Rehabilitación de viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias.
Socios
Sólo pueden ser socios de las cooperativas de vivienda las personas físicas que precisen alojamiento para sí o para sus familiares, y las personas jurídicas que sean entes públicos, cooperativas o entidades sin ánimo de lucro mercantil, pero solo con relación a locales.
El socio puede dejar de serlo por dos causas:
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a) Baja. En este supuesto se deducen de sus aportaciones para la financiación de la vivienda o local las cantidades que señalen los estatutos, que nunca puede exceder del 50%.
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b) Transmisión de los derechos. En este caso surge un derecho de preferente adquisición a favor de los socios expectantes, siempre que la persona a quien se transmite no sea ascendiente o descendiente, se realice por acto inter vivos y antes de cinco años desde la fecha del otorgamiento de la cédula de habitabilidad o documento que lealmente lo sustituya.
REGIMEN FISCAL
La regulación fiscal de las cooperativas de vivienda se encuentra recogida en la Ley de Cooperativas de cada Comunidad Autónoma -en Andalucía en la Ley de Cooperativas Andaluzas de 2 de mayo de 1985- así como en la Ley de Régimen Fiscal de las Cooperativas (Ley 20/1990), de ámbito estatal.
Si la cooperativa se ajusta a los principios de la Ley 3/87, General de Cooperativas, o a la Ley de Cooperativas de la respectiva Comunidad Autónoma y no incurre en ninguna de las causas de exclusión previstas en el art. 13 de la Ley 20/90, en ese caso se aplica el régimen de las COOPERATIVAS PROTEGIDAS, que examinamos a continuación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD
Gozan de exención por todos los conceptos del impuesto –salvo por el de actos jurídicos documentados que afecte a documentos notariales, matrices, testimonios y las copias de las escrituras y actas notariales- respectos de los actos de constitución, ampliación de capital, fusión y escisión, la constitución y cancelación de préstamos, incluso los representados por obligaciones, las adquisiciones de bienes y derechos que se integren en el fondo de educación y promoción para el cumplimiento de sus fines.
Impuesto sobre Sociedades
Las especialidades del régimen protegido son las siguientes:
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a) Tipos de Gravamen. Se distinguen dos tipos impositivos según que la base imponible, positiva o negativa, derive de uno u otro resultado. A la base que corresponde a los resultados cooperativos se le grava al tipo del 20%. Se entiende por resultados cooperativos los rendimientos, calculados por la diferencia entre ingresos y gastos, que proceden de la actividad propia de la cooperativa. A la base que corresponde a los resultados extracooperativos se le grava al tipo general del 35%. Se consideran resultados extracooperativos los que se obtienen por actividades ajenas al objeto social de la cooperativa propiamente dicho, y los incrementos y disminuciones patrimoniales.
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b) Libertad de Amortización. Procede en relación con los elementos del activo que hayan sido adquiridos en el plazo de tres años a partir de la inscripción en el Registro de Cooperativas. Esta libertad de amortización consiste en poder practicar amortizaciones superiores a las máximas permitidas por las tablas oficiales, siendo condición indispensable que los resultados de la actividad sean positivos.
Tributos locales
Gozan de una bonificación del 95% de la cuota y posibles recargos de los siguientes tributos:
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Impuesto sobre Actividades Económicas.
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles que grave a los bienes de naturaleza rústica de las cooperativas agrarias y las de explotación comunitaria de la tierra..
Adquisición y pérdida de los beneficios fiscales.
El Régimen Fiscal Protegido se aplica automáticamente, sin necesidad de autorización administrativa previa.
Las causas más significativas de la pérdida de la condición de cooperativa fiscalmente protegida son:
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No efectuar dotaciones al fondo de reserva obligatorio, de educación y promoción.
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Repartir entre socios fondos no repartibles.
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No imputar las pérdidas del ejercicio.
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Emplear trabajadores asalariados en número superior al señalado legalmente.
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Paralización de la actividad cooperativizada durante dos años sin causa justificada.
Las consecuencias de la pérdida de la condición de cooperativa fiscalmente protegida son que la cooperativa pasa a tributar al tipo general del 35% la totalidad de los resultados que obtenga, la privación de los beneficios disfrutados en el ejercicio económico en el que se produzca la pérdida, y la imposición de las sanciones que sean procedentes.