Nos referimos en esta ocasión a los contratos de alquiler de vivienda celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, llamados de renta antigua, para explicar de forma clara cuáles son los requisitos que deben cumplirse para denegar la prórroga forzosa del arrendamiento y dar por terminado el alquiler por tener el arrendador necesidad de la vivienda. Para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, ya publicamos el artículo “Exclusión Prórroga Alquiler por necesidad arrendador” tratando el tema. Lo que diremos a continuación sólo es aplicable a los arrendamientos de renta antigua.
A diferencia de lo que sucede bajo el régimen actual, no es necesario que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar que se va a necesitar la vivienda en un plazo determinado.
La necesidad puede ser del arrendador, de sus ascendientes o de sus descendientes, es decir, de sus padres o de sus hijos, pero no de sus sobrinos o sus primos, por ejemplo.
El concepto de necesidad ha de ser valorado en cada caso concreto, si bien la propia ley ya nos da una pista al enumerar supuestos típicos que encajan dentro del concepto:
-Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él. Piénsese por ejemplo en un emigrante que regresa, o por ejemplo un traslado laboral.
- Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
-En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
-Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
Son sólo algunos ejemplos de necesidad de vivienda que justificarían la denegación de la prórroga. Muchas sentencias definen la necesidad como aquello que es opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin.
Si el arrendador tiene varios pisos arrendados antes del 1 de enero de 1995 en el mismo inmueble y tiene necesidad de vivienda ¿A cuál de ellos deniega la prórroga forzosa? La ley establece el orden:
Primero, si es que se da el caso, deberá optar por la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. Si no hay ninguna de esas características, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente, sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución.Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.
El procedimiento a seguir es el siguiente:
El arrendador debe practicar un requerimiento previo, de forma fehaciente por ejemplo mediante Burofax certificado con acuse de recibo, con un año de antelación a la fecha en la que se dará por terminado el contrato, requerimiento donde debe indicar el nombre de la persona que necesita la vivienda, la causa por la que la necesita y las razones por las que de entre todas las viviendas que tiene en alquiler –si es que tiene varias - ha elegido esta.
No es preciso que la causa de necesidad se dé en el momento de realizar el requerimiento. Cuando debe darse es al cabo del año.
El inquilino debe contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. Es muy importante responder pues el silencio, como veremos, tiene consecuencias negativas. Para ello habrá que enviar la respuesta igualmente mediante un Burofax certificado y con acuse de recibo.
Si el inquilino está conforme y así lo hace saber, puede abandonar la vivienda en cualquier momento anterior al cumplimiento de un año desde el requerimiento. Si llegada esa fecha no se abandona voluntariamente la vivienda, el arrendador podrá pedir directamente en el juzgado el lanzamiento, como si ya tuviera a su favor una sentencia de desahucio.
Si el inquilino no está conforme, deberá responder por escrito exponiendo las causas por las que se opone a la denegación de la prórroga.
Veamos un ejemplo:
El arrendador realiza el requerimiento al inquilino el 22 de marzo de 2008. Señala como fecha para la extinción del contrato el 22 de marzo de 2009. Es decir, al menos un año despues de realizar el requerimiento. Es correcto.
El inquilino tiene 30 días para contestar. El plazo de 30 días se cuenta incluyendo días hábiles e inhábiles, a partir del siguiente al de recibo del requerimiento, incluido. En este caso el plazo para contestar se empieza a contar el 23 de marzo, incluido, y termina por tanto el 21 de abril de 2008, también incluido.
Si el inquilino no contesta nada dentro del plazo de 30 días desde que recibe el requerimiento del arrendador, ni aceptando ni oponiéndose a la denegación de la prórroga forzosa, o contesta que no pero no alega ningún motivo, el arrendador puede adelantar los plazos y exigir judicialmente la resolución del contrato transcurridos tan solo seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponder al inquilino.
¿Indemnización? ¿Qué indemnización?
El régimen legal de la denegación de la prórroga forzosa incentiva que el inquilino abandone la vivienda voluntariamente ants de que transcurra el año de antelación a la fecha señalada en el requerimiento para terminar el contrato. Si así lo hace, la ley establece el derecho del inquilino a cobrar una indemnización que será mayor o menor dependiendo de lo que tarde en entregar la vivienda.
Si se abandona voluntariamente dentro de los seis meses siguientes al requerimiento, el arrendador debe pagar al inquilino una indemnización equivalente a dos anualidades de renta.
Si se abandona voluntariamente dentro del plazo de un año desde el requerimiento el arrendador debe pagar al inquilino una indemnización equivalente a una anualidad de renta.
En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores.
Si no se abandona la vivienda antes de un año desde el requerimiento, no hay derecho a indemnización, y como hemos dicho más arriba, el arrendador puede solicitar al juzgado que proceda directamente a la ejecución, denominada lanzamiento, es decir, a acudir con un cerrajero y agentes del juzgado, abrir la puerta, cambiar la cerradura y entregarle el piso al propietario.
En realidad en la práctica la indemnización no ha cumplido la finalidad de incentivar el abandono voluntario pues generalmente la renta de los Arrendamientos de Renta Antigua es tan escasa que la indemnización no supone una gran cantidad de dinero. Casi siempre es más ‘rentable’ permanecer en una vivienda por la que se pagan 40 o 50 euros de renta que recibir 1.000 euros y tener que pagar un alquiler de 600 durante más meses.
¿Y si el arrendador o la persona que indicó en el requerimiento no ocupan la vivienda?
La ley concede al arrendador o su ascendiente o descendiente necesitado de la vivienda un plazo de tres meses para ocuparla.
Si en el plazo de tres meses desde que se devolvieron las llaves por el inquilino no la ha ocupado, cabe la recuperación por el arrendatario, continuando con el contrato en las mismas condiciones.
