Explicamos paso a paso y con modelos de escritos cómo puede la Comunidad de Propietarios reclamar judicialmente el pago de cuotas atrasadas sin necesidad de Abogado ni de Procurador.
¿Forma Vd. parte de una Comunidad de Propietarios en la que algunos vecinos deben muchas cuotas atrasadas? No lo tolere. Lo que otros dejan de pagar lo está pagando Vd. y la falta de fondos afecta a la calidad o incluso a la misma existencia de muchos servicios comunitarios de los que Vd. tiene derecho a disfrutar. Lea con detenimiento este artículo, donde le explicamos claramente en 6 pasos un sencillo procedimiento prácticamente sin coste alguno para forzar a los vecinos morosos a ponerse al día con la Comunidad. Hable con sus otros vecinos, los que sí pagan, y anímelos a no tolerar las conductas insolidarias de los demás.
El procedimiento está previsto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que puede encontrar completa en nuestra sección de legislación. Se trata de una reclamación judicial acordada por la Junta de Propietarios y realizada por el Presidente o el Administrador. Los pasos a seguir son los siguientes:
Primer paso. Convocatoria de una Junta General, Ordinaria o Extraordinaria, e inclusión en el orden del día de un punto que diga literalmente : Liquidación y reclamación judicial de las cuotas adeudadas por los propietarios de los pisos x e y.
Cualquier vecino de la Comunidad pude sugerir la inclusión del tema en el orden del día de la siguiente Junta que se vaya a celebrar. Para hacerlo, debe enviar un escrito al Presidente, tal y como dice el Art. 16.2.II LPH, en el que pida que el asunto a tratar sea la liquidación y reclamación a los vecinos morosos de las cuotas atrasadas:
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si el Presidente no incluye voluntariamente este punto en el orden del día de las convocatorias que realice, la convocatoria de una Junta General Extraordinaria con este punto del orden del día se puede ‘forzar’ por un grupo de vecinos que representen la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación, tal y como dispone el art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. (Véase: Convocatoria de Junta General por los propios propietarios.)
Segundo paso. Aprobación del acuerdo por el que se practica la liquidación de la deuda y se faculta al presidente a reclamarla judicialmente.
Se debe hacer referencia a cada una de las Juntas en las que se hayan aprobado los importes de las cuotas ordinarias o extraordinarias y detallar por cada propietario deudor los conceptos e importes adeudados. Por ejemplo:
Liquidación deuda piso 2º-A
• 10 recibos de 89 € correspondientes a la cuota ordinaria según importe aprobado en la Junta General de fecha xx de xxxx de xxxx. Suman un subtotal de 890 €
• 2 recibos de 125 €, correspondientes a las cuotas extraordinarias por reparación de fachada aprobadas en la Junta General xx de xxxx de xxxx. Suman un subtotal de 250 €
• Total deuda a fecha de hoy, xx de xxxx de xxxx: 1.140 €.
(Véase el formulario: Acuerdo de Liquidación y Reclamación de cuotas de comunidad.)
Tercer paso. Certificación del Acta por el Secretario.
La certificación del acta hay que acompañarla junto con el escrito de reclamación judicial. Por ello es conveniente obtenerla cuanto antes. La certificación no tiene nada de especial. Es como cualquier otra un documento en el cual el Secretario o Administrador da fe de la adopción del acuerdo, y de su tenor. (Formulario: Certificación de acuerdo de Liquidación y Reclamación de cuotas de comunidad.)
Cuarto paso. Nota simple sobre la Titularidad del piso.
Es muy conveniente ir al Registro de la propiedad y pedir una nota simple sobre la titularidad actual del piso donde vive el vecino moroso, para comprobar que es el propietario. Esto es importante pues puede suceder que haya comprado el piso pero no lo haya inscrito en el Registro de la Propiedad, o que no sea el propietario. Hay que averiguarlo para ver a quién se envía la notificación y a quién se demanda.
Quinto paso. Notificación del acuerdo al propietario moroso, con concesión de plazo para pago voluntario.
La notificación es un requisito absolutamente imprescindible. Esta comunicación debe realizarse en el domicilio especialmente indicado por el interesado para notificaciones y citaciones, en su defecto, en el piso o local del deudor perteneciente a la comunidad y en último extremo, se efectuará la notificación mediante la colocación de la liquidación durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede de esta forma y debe ir firmada por el Secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente. Lo más adecuado es tratar de realizar una notificación fehaciente dando traslado de la liquidación, requiriendo el pago y acompañando una copia del Acta de la Junta donde se liquida o de su certificación. (Formulario: Notificación de la Liquidación y Requerimiento de pago a vecino moroso). Para ello lo ideal es o bien una entrega en mano y que el vecino firme un recibo de una fotocopia del mismo, o bien un Burofax certificado con acuse de recibo, o bien, en última instancia, como hemos dicho la notificación del acuerdo mediante su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad.
Es conveniente dar al vecino un plazo para pagar voluntariamente. Digamos que un ultimátum. Hay que darle la oportunidad de evitar el juicio y ser prácticos.
Sexto paso. Reclamación judicial. Presentación de demanda de juicio monitorio por el Presidente.
También lo puede hacer el administrador pero sólo si en el acuerdo adoptado por la junta se prevé expresamente. El Presidente debe presentar una demanda de juicio monitorio en el juzgado de primera instancia de su localidad.
A la cantidad adeudada por el vecino y que fue liquidada en la Junta, se pueden añadir los gastos causados por el requerimiento (Burofax, por ejemplo).
(Véase nuestro formulario: Escrito reclamando judicialmente las cuotas debidas por vecinos morosos.)
Contra quién se dirige la demanda.
La demanda hay que dirigirla contra el vecino moroso. No obstante, cabe también dirigirla contra el anterior propietario y contra el propietario según el Registro de la Propiedad, pero para ello deben darse ciertos requisitos. Veamos.
Para poder demandar también al anterior propietario deben darse los requisitos previstos en el el art. 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal, que al tratar de las obligaciones de todos los propietarios incluye la siguiente:
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2 de esta Ley.
Si la nota simple que aconsejamos sacar en el paso 4 informa que el propietario registral no es el vecino moroso que conocemos, entonces es conveniente dirigir la demanda tanto contra el vecino como contra el titular registral pues el piso responde de las deudas correspondientes a la anualidad en que se efectuó la transmisión y del año inmediatamente anterior.
Si son varios los vecinos morosos
Podemos presentar una demanda contra varios vecinos simultáneamente. La única diferencia radica en que habrá que presentar la documentación exigida relativa a cada vecino.
Lo que debe acompañarse con la demanda
Junto con la demanda hay que acompañar el certificado de la deuda y el justificante de la notificación del acuerdo al vecino moroso, es decir, lo que hemos hecho en los pasos 3 y 5. También hay que acompañar certificación del acta donde se recoge el nombramiento para el cargo de presidente o administrador.
De todo ello, incluida la demanda, debemos hacer 2 copias. El original, para el juzgado, junto con una copia para el vecino demandado. Otra copia nos la quedamos nosotros.
Si son varios los vecinos demandados, junto con los originales hay que presentar en el juzgado una copia de todo para cada uno de ellos.
Donde presentar la demanda
La demanda hay que presentarla en el Juzgado de Primer Instancia de la localidad donde está la Comunidad de Propietarios. Dependiendo del número de juzgados que haya en su localidad habrá una oficina de registro común o no. Lo mejor es preguntar en el propio Juzgado.
Qué pasa una vez presentada la demanda.
Si la demanda cumple todos los requisitos expuestos, el juez requerirá al vecino o vecinos morosos para que en el plazo de veinte días paguen lo que deban o se opongan. La oposición consiste en presentar un escrito explicando las razones por las que consideran que no están obligados a pagar la deuda que se le reclama.
El requerimiento se dirigirá a la dirección que el vecino haya indicado para notificaciones, conforme al art. 9.1.h LPH. Si no se le puede localizar habrá que hacer una notificación por edictos.
Si el vecino moroso, debidamente citado y requerido, no comparece en el plazo de veinte días, se ordenará directamente el embargo de sus bienes.
Si comparece y paga se le hará entrega del justificante oportuno y se archivarán las actuaciones. Valdrá que deposite el dinero en el Juzgado o que pague directamente a la Comunidad de Propietarios.
Si comparece y se opone, entonces hay que distinguir:
- Si el importe reclamado no supera los 6.000 euros, el Juzgado le comunicará el día y hora en que va a celebrarse el juicio verbal, al que deberá acudir con las pruebas que estime oportunas (testigos, documentos, ...). Debe tener en cuenta que si la reclamación supera los 900 euros, será necesaria la asistencia de Abogado y de Procurador. Si no, no.
- Si la cantidad reclamada sobrepasa los 6.000 euros, el Juez le dará el plazo de un mes para que, si lo desea, presente una demanda en reclamación de la deuda. En este supuesto es imprescindible la asistencia de un Abogado y un Procurador.Si no presenta la demanda se dará fin a las actuaciones y deberá afrontar las costas ocasionadas al deudor.
Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:
- Acuerdo de Liquidación y Reclamación de cuotas de comunidad.
- Notificación de la Liquidación y Requerimiento de pago a vecino moroso.
- Notificación en tablón de anuncios.
- Certificación de acuerdo de Liquidación y Reclamación de cuotas de comunidad.
- Escrito reclamando judicialmente las cuotas debidas por vecinos morosos.