El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha venido a regular una posibilidad de dación en pago de la vivienda para saldar el préstamo hipotecario.
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha venido, según dice, a paliar uno de los efectos más dramáticos de la crisis, los desahucios por impago del préstamo hipotecario. Miles de familias han tenido que dejar su vivienda por no poder pagar las cuotas del préstamo. Muchas otras se encuentran actualmente inmersas en un procedimiento ejecutivo que terminará en subasta y adjudicación de la vivienda al banco. Si ese es su caso, ¿puede Vd. beneficiarse de estas nuevas medidas? Veamos para empezar cuáles son estas medidas y luego qué requisitos debe vd. cumplir para poder beneficiarse de ellas.
Para no crearle falsas expectativas sepa de antemano que sólo si su caso es realmente dramático encontrará apoyo en esta nueva medida del gobierno.
Las medidas.
Las medidas no pueden ser más deseadas.
- a) Para empezar, los intereses moratorios no podrán supererar una cantidad equivalente a el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo. Y es que por desgracia es costumbre que en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario las entidades bancarias apliquen unos intereses moratorios de más del 20%, lo que en la práctica se traduce en que desde el momento en que dejamos de pagar las cuotas mensuales la deuda total se incrementa muchísimo, haciendo muy difícil volver a ponerse al día. Con esta medida se trata de limitar esta consecuencia del impago.
- b) Siempre y cuando todavía no se haya señalado fecha para la subasta, puede Vd. exigir a su banco una modificación de las condiciones del préstamo que le permitan afrontarlo. El resultado debe ser la reducción de la cuota mensual, lo que se puede conseguir a costa de prolongar el periodo de amortización del préstamo hasta 40 años, mediante el acuerdo de un periodo de carencia de amortización de capital de hasta cuatro años, o reduciendo el tipo de interés como máximo al euribor +0,25 durante un periodo de carencia.
- c) Si ni siquiera de la forma anterior puede Vd. soportar las cuotas del préstamo porque representan más del 60% de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de parte del capital pendiente de amortización del préstamo. El banco podrá aceptarlo o no. (¿Alquien duda de su respuesta?)
- d) Por último, si no puede Vd. afrontar el préstamo de ninguna de las maneras y el banco no acepta una quita, puede Vd. entregar su vivienda en pago de la totalidad de la deuda, que quedará cancelada. Es la tantas veces deseada por tantos dación en pago, con la ventaja añadida de que cancela la totalidad de la deuda y que además puede Vd. exigir que se le arriende esa misma vivienda por un plazo de dos años por una renta máxima equivalente al 3% de la deuda en el momento de la dación, de modo que no tenga que abandonarla inmediatamente y tenga tiempo para reorganizar su vida.
Las medidas, como decimos, no pueden ser más deseadas. Ahora bien, ¿quien se puede beneficiar de ellas?
Los requisitos
Para empezar, estas medidas no se establecen en forma de ley obligatoria para todas las entidades bancarias. No. Se establecen como un denominado "CODIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL". ¿Y esto de que no sea una ley sino un Código de Buenas Prácticas con un nombre tan largo qué importa? Pues importa, y mucho, ya que sólo será obligatorio para las entidades que VOLUNTARIAMENTE se adhieran al Código. Es decir, que si su entidad bancaria no se ha adherido, no siga. Olvide todo lo anterior porque no podrá vd. exigir nada ni beneficarse de ninguna medida. Por lo tanto la primera pregunta que debemos hacernos es:
¿Se ha adherido la entidad bancaria con la que firmé el préstamo al CODIGO DE BUENAS PRÁCTICAS?
Pregunte en su sucursal. Y si tiene suerte y se adherido, pregunte además desde cuándo lo hizo, ya que en principio la adhesión se hace sólo por dos años, transcurridos los cuales nadie sabe si se volverá a adherir o no. Los plazos corren y conviene saber hasta cuándo podemos adherirnos a las medidas si es que cumplimos los siguientes requisitos.
Y es que la adhesión de su entidad al CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS no es el principal requisito. Es más bien un presupuesto necesario.
Para beneficiarse de las medidas del código tiene que estar Vd. situado en lo que se denomina UMBRAL DE EXCLUSIÓN, es decir cumplir los siguientes requisitos.
- a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
- b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
- e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
- f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
Y por último:
Que el precio de adquisición de su vivienda no haya sido superior al límite que corresponde a su localidad, en función de su población:
- a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
- b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
- c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
- d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
- A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal.
Conclusión Si Vd. cumple todos los requisitos vaya inmediatamente a su entidad bancaria a afrontar su sitación con estos nuevos derechos. No deje pasar el tiempo o puede perder la oportunidad. Me "alegro" de que en su dramática situación encuentre un poco de esperanza de tiempos mejores.
Si no cumple los requisitos, que será lo más probable, mucho ánimo.