En el presente artículo trataremos sobre las dos principales vías de Reclamación de las que dispone el comprador o adjudicatario de una Vivienda de Protección Oficial para lograr que le sean subsanados los defectos constructivos que presenta su vivienda recién entregada.
Estas dos vías de reclamación de los defectos constructivos son las siguientes.
Por una parte la vía administrativa, es una reclamación a seguir ante el órgano competente en materia de vivienda de protección oficial de la propia administración autonómica y que básicamente consiste en un procedimiento sancionador en el que se denuncia a los responsables de los defectos y hay que lograr que la administración ejecute a costa de los mismos la obra de reparación de la vpo. Está prevista en el Decreto 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial VPO, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.
Al tratarse de una vivienda de protección oficial, el plazo administrativo para iniciar la reclamación por esta vía es de cinco años desde la calificación definitiva de la vivienda como vpo.
Por otra parte la vía civil, es una reclamación a seguir ante los juzgados de la localidad, y que básicamente consiste en una demanda de responsabilidad por defectos en la construcción al amparo de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta segunda vía sólo es posible si las viviendas de protección oficial son de promoción privada. Es decir, si no es la propia administración la que promueve, proyecta, dirige y construye las viviendas, por sí misma o por medio de organismos autónomos o empresas públicas dedicadas al desarrollo de vpo. O lo que es lo mismo, si no son de promoción pública. Este último caso, por ser más complejo, será objeto de otro artículo. Pero siendo de promoción privada, que es el caso más frecuente, existe la posibilidad de seguir la vía de reclamación civil. Los plazos de garantía y para interponer la demanda en este caso dependen del tipo de defectos aparecidos: un año desde la finalización de las obras los defectos de acabado, tres años los defectos que afecten a la habitabilidad, como por ejemplo la insonorización o la impermeabilización, y diez años los defectos estructurales como grietas, fisuras, problemas de cimentación...Hemos tratado más a fondo el tema en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos', donde explicamos cuáles son los plazos de garantía y reclamación.
¿Y qué es preferible la Denuncia administrativa o la demanda judicial civil?
Veamos a continuación el régimen de cada una de las posibilidades y dejemos para el final del artículo, a modo de conclusiones, la respuesta a esta pregunta.
La vía administrativa
Infracciones en materia de VPO
El Reglamento de Viviendas de Protección Oficial tipifica en sus artículos 153 y 154 las infracciones propias del ámbito de las actuaciones protegidas en materia de vivienda.
En el apartado C) del artículo 153 se establece que constituyen infracciones muy graves, las siguientes:
• La negligencia de promotores, constructores o facultativos durante la ejecución de las obras que diese lugar a vicios o defectos que afecten a la edificación, que se manifiesten dentro de los cinco años siguientes a la calificación definitiva de las "Viviendas de Protección Oficial". (Apartado 6)
• Las acciones u omisiones de cualquier clase por parte de promotores y constructores que diesen lugar a que la obra no se ejecute conforme a las condiciones de calidad prevista en el proyecto como consecuencia de no utilizar los elementos de fabricación y construcción idóneos. (Apartado 7)
Sanciones
Los artículos 155 y 156 del mismo Reglamento establecen cuáles son las sanciones a imponer al infractor, las cuales están graduadas en función de la gravedad de la infracción cometida.
La principal sanción consiste simplemente en una multa.
Los casos de infracciones graves o muy graves, como las que nos ocupan, pueden merecer además las siguientes sanciones:
• Pérdida o suspensión temporal de la condición de promotor.
• Pérdida de todas o alguna de las ayudas recibidas como promotor de VPO.
• Inhabilitación temporal de dos a diez años para intervenir en la formación de proyectos o en la construcción de "Viviendas de Protección Oficial" en calidad de técnicos, promotores, constructores y encargados de obras.
Este tipo de sanciones están justificadas por la defensa del interés general, que es el principio rector de las actuaciones de la administración pública, y lo que persiguen básicamente es disuadir al infractor de que vuelva a cometer las infracciones so pena económica, o directamente evitar que vuelva a cometerlas y a perjudicar a nadie más imposibilitando su actuación en calidad de técnico, promotor, constructor o encargado de obras de Viviendas de Protección Oficial. {mosgoogle}
Pero desde el punto de vista del adquirente de una vivienda de protección oficial que padece vicios o defectos constructivos lo importante es verlos reparados a la mayor brevedad posible, o lo que es lo mismo ver satisfecho su interés particular por lo que este tipo de sanciones para la defensa del interés general, aunque puedan proporcionar cierta sensación de justicia, realmente no resuelven su problema concreto. Uno no sólo quiere que el promotor reciba un castigo. Lo que realmente quiere es ver resuelto su problema.
La obligación de reparar
No obstante, aunque insistimos en que la Administración vela principalmente por el interés público y no por los intereses particulares de cada cual, en este caso nos encontramos con que además de la sanción, el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial contempla la posibilidad de imponer a los infractores la obligación de realizar las obras de reparación y conservación y las necesarias para acomodar la edificación al proyecto aprobado y a las ordenanzas técnicas y normas constructivas que sean aplicables. (Art. 155, último párrafo).
Tramitación del Expediente Sancionador
Incoación del Expediente Sancionador. La denuncia.
El procedimiento sancionador puede iniciarse de oficio por la propia administración competente, o mediante denuncia de los propietarios o arrendatarios de las viviendas de protección oficial.
Naturalmente lo más aconsejable es presentar inmediatamente una denuncia de la aparición de los defectos constructivos ante la delegación provincial de la consejería competente en materia de vivienda. En Andalucía el órgano competente es la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas.
Como en cualquier denuncia, debe hacerse constar lo siguiente:
- a) Datos personales del denunciante; si actúa en su propio nombre o en representación de más personas, y acreditación de la legitimación para denunciar, adjuntando a la denuncia al menos una fotocopia de su contrato de arrendamiento, del acuerdo de adjudicación de su vivienda o del contrato privado de compraventa de vivienda de protección oficial.
- b) Identificación de los agentes de la edificación contra los que se presenta denuncia por infracción de carácter muy grave prevista en los apartados 6 o 7 de la letra C) del artículo 153 del Decreto 2114/1968, de 24 julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.
- c) Relación pormenorizada de todos los vicios o defectos que afecten a la edificación, con indicación de la fecha en la que se han manifestado. Adjuntar todas las pruebas posibles sobre la existencia de estos vicios o defectos. Los medios de prueba más idóneos, de mayor a menor eficacia probatoria son grosso modo, un Acta Notarial con reportaje fotográfico; un Informe Pericial emitido por arquitecto o aparejador; un mero Reportaje fotográfico; testimonios…
- d) Relación de incumplimientos de lo previsto en proyecto. Como en el caso anterior, adjuntar todos los medios de prueba disponibles.
- e) Solicitud al órgano competente para que, tras la oportuna instrucción y tras recabar los Dictámenes Técnicos y elementos de prueba que considere oportunos, sancione dichas infracciones e imponga a los denunciados la obligación de realizar las obras de reparación y conservación y las necesarias para acomodar la edificación al proyecto aprobado y a las ordenanzas técnicas y normas constructivas que sean aplicables, todo ello dentro del plazo que señale.
Dictamen Técnico en fase de instrucción
Para la determinación de cuáles sean las obras que el responsable de los defectos deba realizar, el art. 161 del Reglamento al regular la fase de instrucción del procedimiento sancionador contempla la posibilidad de que el instructor recabe los Dictámenes Técnicos y elementos de prueba que considere oportunos.
A priori los afectados pueden tratar de ahorrar costes en la reclamación confiando en que, tal y como está previsto en el artículo citado, sea la propia administración la que recabe un Dictamen Técnico.
En nuestra experiencia lo más conveniente es que sea el propio afectado el que encargue el Dictamen y adjunte una copia junto con la denuncia, para ganar tiempo.
Procedimiento y plazos
Como cualquier otro procedimiento administrativo, máxime si es sancionador, la instrucción comprende una serie de actos de averiguación, alegación y prueba y finalmente un acuerdo sancionatorio (o no). No nos vamos a detener con detalle en las cuestiones técnico procedimentales por exceder del ámbito de este artículo. En cualquier caso, todos los actos han de ser notificados a las partes interesadas por lo que una vez presentada la denuncia puede uno tener la tranquilidad de que será informado del curso del expediente.
Lo que interesa saber al propietario afectado por los defectos o incumplimientos es que los plazos previsto en la ley para la tramitación completa del expediente –alrededor de un mes- jamás se cumplen, y que en virtud de las posibilidades de recurso administrativo que la ley ofrece tanto a denunciante como a denunciado es más razonable esperar una tardanza de meses, si no años, hasta ver una resolución administrativa sancionadora firme.
Solidaridad de la responsabilidad de los infractores.
Es importante destacar que si la resolución administrativa sancionadora firme considera responsable de la infracción a más de un agente de la edificación, la responsabilidad de los infractores será solidaria tanto en relación con el pago de las multas impuestas como de las demás sanciones y obligaciones acordadas.
Por ello cuando se denuncia una infracción es conveniente considerar previamente si puede ser atribuida a más de un agente de la edificación y no sólo al promotor o al constructor. Concretamente si puede ser atribuida a Arquitecto Proyectista, a Arquitecto Director de Obra, a Director de Ejecución, a Proveedores de materiales, a Laboratorios de Ensayos de Calidad…para incluirlos a todos en la denuncia.
Y es que la solidaridad significa en la práctica que nos basta que uno de los infractores sea solvente, por sí mismo o por medio de su Póliza de Seguros, para tener la seguridad de que alguien podrá responder económicamente del coste de las obras de reparación, aspecto esencial de toda reclamación.
Ejecución subsidiaria
Una vez acordada la resolución sancionadora se procederá a su ejecución.
En caso de que se haya impuesto al denunciado la obligación de realizar obras, se procederá en el mismo acto de la notificación de la resolución a requerirle para que las ejecute en el plazo que se le señale, que podrá ser prorrogado por causa justificada.
Si el expedientado no ejecutase las obras en el plazo señalado se procederá a la ejecución subsidiaria de aquéllas.
La ejecución subsidiaria significa que la Administración competente puede ejecutar las obras por sí misma –posibilidad harto improbable- o bien contratar a un tercero para que las ejecute, pero en todo caso, por cuenta y a costa de los infractores. Es decir, como los infractores no ejecutan las obras voluntariamente, las hará otro, pero serán los infractores los que deberán pagar el coste de la obra.
Para obtener el dinero necesario para costear la obra que ejecuta un tercero, la administración se puede valer del procedimiento previsto en las normas reguladoras del procedimiento recaudatorio en vía ejecutiva.
Es decir, en resumen, que puede ordenar el embargo de bienes de los infractores. Por dicha razón es tan importante, como señalamos antes, ampliar la responsabilidad de la infracción a tantos agentes de la edificación como sea lógicamente posible, así como a las compañías de seguros que cubran sus responsabilidades civiles profesionales.
La vía Civil
La vía civil consiste en la presentación en el juzgado de una demanda en la que se solicita que se condene a los responsables de los defectos a ejecutar la obra de reparación, por si mismos o por medio de terceros y a su costa.
A las viviendas de protección oficial de promoción privada, no así a las de promoción pública, es de aplicación todo lo expuesto en nuestro artículo “Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos ” por lo que nos remitimos al mismo para explicar la vía civil.
Para ser precisos hay algunos matices diferenciadores, pero a efectos prácticos el resultado es el mismo.
A título de ejemplo podemos citar como matiz diferenciador que la Ley de Ordenación de la Edificación y en general toda la jurisprudencia que la desarrolla establece que quien está legitimado para reclamar es el ‘comprador’ de la vivienda, y en el ámbito de las viviendas de protección oficial es frecuente que el organismo que lleva a cabo la actuación protegida se reserve la propiedad hasta que no sea abonado todo el precio de la vivienda, considerándose hasta entonces al ‘comprador’ como mero ‘adjudicatario’.
Pero ya hay sentencias que establecen que “Ello no obstante, reflejo en definitiva de la mecánica administrativa propia de las Viviendas de Protección Oficial, no impide afirmar y reconocer a esta persona un legítimo interés para reclamar, en cuanto que reside en la vivienda, ostenta un derecho de adjudicación -y en definitiva de adquirir la titularidad de la vivienda- que va más allá de una simple expectativa, sino que es un derecho con contenido propio y perfiles concretos, únicamente pendiente para la plena eficacia de la adjudicación y pasar a tener la condición de titular formal de la vivienda, de que con arreglo a los términos del contrato de compraventa pague el precio fijado. En función de dicho derecho de adjudicación, es ocupante efectivo de la vivienda desde su adjudicación y por lo tanto directamente perjudicada por los vicios denunciados, por lo que ha de reconocerse la legitimación activa frente a los demandados al objeto del presente litigio. ..."
Por exceder el ámbito y la finalidad de este artículo dejamos simplemente enunciada la existencia de estas pequeñas diferencias de matiz, de índole técnico-jurídica, procesal.
¿Denuncia administrativa o demanda judicial?
Una vez conocidas las dos vías de las que dispone el perjudicado por los defectos constructivos llega la hora de responder a la pregunta que nos hacíamos al principio de este artículo.
El Tribunal Supremo ha dejado bien claro que ambas vías son compatibles e incluso pueden tramitarse simultáneamente.
Así la sentencia de la Sala 1ª de 3 de diciembre de 1993 dice:
“Con independencia de que se trate de la construcción de Viviendas de Protección Oficial, y de la aplicación, en lo atinente, del correspondiente Reglamento de tales viviendas, (aprobado por Decreto 2114/68, de 24-7), y, asimismo, de la existencia de varios expedientes administrativos con varias resoluciones incluso con el acceso, en lo correspondiente a la vía contencioso-administrativa, eso, en caso alguno, puede eliminar, lo que emerge con categoría sobresaliente, como es, que por la existencia de los diversos defectos y anomalías, esto es, los titulares o dueños dominicales de los inmuebles correspondientes, tienen derecho a que, por parte de la Jurisprudencia ordinaria, se tutele convenientemente la indemnidad de sus respectivas propiedades, por lo que existiendo una normativa básica y fundamental al respecto, que encauza las circunstancias del litigio, como es la contenida, en especial, en el art. 1591 y demás concordantes del C.c., tienen esos propietarios perfecto derecho a acudir a esta vía, con independencia de cuál sean las consecuencias o el resultado de los expedientes administrativos, o los trámites que hasta la fecha se estén desarrollando en la vía contencioso-administrativa, argumentación ésta que no solo debe prevalecer, sino que, como dice la propia Sala " a quo " hasta deriva de la propia sanción contenida en citado art.111 del Reglamento en cuestión, al expresar " que quedarán a salvo en todo caso, las acciones que puedan ejercitar los propietarios adquirentes de las viviendas, al amparo de los arts. 1484 y ss. 1591, 1909 y demás de pertinente aplicación del C.c.”
Y la sentencia de la Sala 1ª de 21 de febrero de 1998 dice:
“La competencia de las autoridades administrativas para poder instruir expedientes sancionadores por defectuosa construcción de las Viviendas de Protección Oficial, no excluye en modo alguno la competencia única de la Jurisdicción Civil para conocer del proceso correspondiente, aunque se trate de viviendas de la clase expresada, cuando la acción ejercitada en el mismo sea la de responsabilidad decenal que regula el artículo 1591 del Código Civil.”
En la sentencia de 6 de marzo de 1999 establece que por el hecho de tratarse de Viviendas de Protección Oficial no merecen menos protección ni cabe exigir menos perfección de la obra ejecutada:
{mosimage}“Una simple lectura, de la índole o gravedad de los defectos padecidos en el edificio objeto del litigio; basta para mantener dicha calificación en los términos previstos en el F.J. 3º de la Sentencia recurrida, "...Se estima que deben considerarse como ruinógenos: a) filtraciones, humedades y desprendimientos de las cubiertas por se debidas a un diseño que puede entenderse inadecuado (centros del forjado) y a una deficiente ejecución; b) grietas en el muro de cerramiento exterior del edificio, por excesiva deformación del forjado del primer piso, por una deficiente puesta en obra de las cargas, y consecuentes humedades en dichos muros de cerramiento, sobre todo en los existentes en la cara Norte y Este, que se han visto incrementadas por el deficiente acabado (mortero pobre); c) filtraciones en los sótanos de aparcamiento por las fisuras en los muros de hormigón atribuibles a una mala ejecución. En modo alguno dichos defectos de obra pueden entenderse como superficiales o ajenos a las obligaciones profesionales de los intervinientes en el proceso de la construcción y mucho menos como imperfecciones corrientes parejas a la escasa calidad de las viviendas por su condición de Viviendas de Protección Oficial, sino que, por el contrario, afectan de modo directo al uso de las viviendas propiciando un deterioro de las mismas más rápido que el ordinario. Por ello, y valorando según las reglas de la sana crítica los diversos y exhaustivos informes periciales unidos a las actuaciones hay que partir de los extremos ya mencionados".
Por todo lo expuesto y a la vista de nuestra experiencia profesional, nuestro consejo es tramitar ambas vías simultáneamente, valiéndonos en ambas de un Dictamen Pericial encargado al efecto.
De la Administración Pública no cabe esperar una actuación pronta, eficaz y contundente ni una solución a nuestros problemas particulares. A lo sumo la imposición de una sanción económica por razones de interés general. Es muy improbable que se llegue a dar el caso de la ejecución subsidiaria. A su favor hay que decir que la vía administrativa puede ayudar a convencer al responsable para que asuma sus obligaciones de forma voluntaria, so pena incluso de verse privado de la condición de promotor de VPO.
De los juzgados, para que vamos a engañarnos, tampoco cabe esperar una respuesta pronta. Pero al menos tenemos la certeza de que el responsable va a tener que reparar los desperfectos por lo que hay que presentar la demanda a la mayor brevedad.
Decir por último que en determinadas circunstancias -que ineludiblemente ha de valorar un abogado especialista en vivienda- es posible para el perjudicado optar por reparar los defectos constructivos por sí mismo, pagar el coste de la obra y reclamar judicialmente a los responsables su importe con los intereses, es posible optar por esta posibilidad, decimos, en lugar de presentar una demanda para que los agentes de la edificación responsables de los defectos sean condenados a ejecutar la obra de reparación por sí mismos o por medio de un tercero pero a su costa. Es una cuestión de pragmatismo. Aunque supone un esfuerzo financiero –no económico puesto que antes o después el perjudicado recuperará el dinero más los intereses- lo cierto es que al menos aquellas personas que han tenido la mala suerte de padecer los defectos constructivos podrán dejar atrás esa triste vivencia y disfrutar de su vivienda durante la espera de la sentencia.
