Una máxima en Derecho, y en el sentido común al que siempre aluden nuestros mayores, es la de “no firmar sin leer”, pues bien, la misma, cobra más importancia todavia, cuando en las modificaciones legislativas, que venimos sufriendo, se introducen posibilidades como la que establece el “Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacion del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero”, en su articulo 9.
Y es que, dice dicho articulo:
Articulo 9. Ampliacion de hipoteca.
Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasacion inicial en mas de un 20%, y con ello se superasen, en funcion del principal pendiente de amortizar, los limites a que se refiere el articulo 5.1, la entidad acreedora, previa tasacion realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliacion de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relacion exigible entre el valor del bien y el prestamo o credito que garantiza.
En el caso de que el deudor sea una persona fisica, el desmerecimiento al que se refiere el parrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el articulo 21 el citado desmerecimiento.
El deudor, despues de requerido para efectuar la ampliacion,podrá optar por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasacion actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantia del mismo.
Si dentro del plazo de dos meses desde que fue requerido para la ampliacion el deudor no la realiza ni devuelve la parte de prestamo o credito a que se refiere el parrafo anterior,se entenderá que ha optado por la devolucion de la totalidad del prestamo o credito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.”
¿ Qué límite es el que fija el artículo 5.1 de este mismo Real Decreto?, el siguiente:
“Articulo 5. Límites del préstamo o crédito.
1.- El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado.”
Luego, de lo anterior, al menos,esta humilde servidora, extrae las siguientes consecuencias:
Evitar pedir créditos para fines distintos a financiación, construcción, rehabilitación o adquisión de vivienda, por cuantía superior al 60% del valor de tasación del bien, por el que nos podemos hipotecar sin problemas.
También será importante estudiar bien el mercado, asesorándonos, para aportar en garantía bienes por un precio conforme al bien, sin incurrir en sobreprecio de temporada, que luego nos pueda traer problemas, por la pronta depreciación del mismo.
Y por último, lo que no se especifica, pero se nos esta diciendo en el apartado ultimo del articulo 9, es que vía la aplicación de dicho artículo, nos podremos encontrar ante una Ejecución Hipotecaria, aun habiendo pagado todas nuestras cuotas, por lo que, caso de tener próxima la firma de escritura de crédito con garantía hipotecaria para otros fines, hemos de revisar si consta la aplicación de este artículo o no, y las condiciones del prestamo solicitado, en especial la del porcentaje que representa el prestamo con respecto a dicho valor de tasación.
Como quiera que entendemos que el presente asunto levantará interés en cuanto a los créditos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda, sobre ellos versará el proximo artículo.
Beatriz Edo Alfonso, Abogado ICAV 11806.
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