En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad.
Son las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, con indudable trascendencia práctica. Si Vd. va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. Analizamos la repercusión práctica de estas novedades en el régimen legal de Arrendamientos Urbanos.
¿A qué contratos afecta este cambio legal?
Sólo a los contratos que se firmen a partir del día 1 de abril de 2015. No afecta a los contratos anteriores, en los cuales el arrendador tiene derecho a revisar la renta anualmente conforme al sistema pactado o conforme al IPC incluso aunque no se haya hecho mención alguna en el contrato.
¿Y si no se pacta expresamente la revisión de la renta qué pasa?
Si no se pacta expresamente la facultad del arrendador de revisar la renta anualmente el arrendador no podrá hacerlo. La renta permanecerá invariable durante todo el tiempo de duración del contrato y de sus prórrogas. Así que !!No olvide pactarlo!! Ni la unión europea ni el gobierno español han conseguido eliminar la inflación anual así que si no pacta la revisión de la renta perderá rentabilidad cada año.
Y si se pacto la revisión de la renta, ¿se puede utilizar el IPC como índice de referencia?
Aunque la finalidad de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española es precisamente que no se utilicen Indices Generales como el IPC para revisar valores monetarios pues ello genera un contagio inflacionista entre productos o servicios diversos incluso sin relación económica entre sí, la norma no prohíbe seguir utilizando el IPC como referencia en el mecanismo de revisión. Los índices que miden la inflación, como el IPC, van a seguir publicándose y hay libertad para pactar como mecanismo de revisión que ambas partes deseen, y de hecho es racional utilizar como referencia cualquier índice que refleje la inflación a lo largo del tiempo, como el IPC.
¿Y qué es el Indice de Garantía de Competitividad?
Es un nuevo índice que va a publicar mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. En su cálculo se utiliza una fórmula basada en los Indices de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) publicados por Eurostat, el organismo estadístico de la Unión Europea (Harmonized Indices of Consumer Prices (HICPs)). La formula aplica un coeficiente con la finalidad de equiparar la inflación española y la habida en la Unión Europea desde el último ciclo expansivo de la economía iniciado en 1999 hasta hoy.
Hay que tener presente que cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones.
Es decir, que en la práctica, mientras que por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad no se modifique este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo, si se utiliza el IGC como mecanismo de revisión, la renta de los alquileres sólo se podrá incrementar entre un 0 y un 2% anual. Y nunca disminuirá. Se trata de tender a la mayor estabilidad de precios posible.
¿QUé otros Índices se pueden utilizar?
Se puede pactar cualquier mecanismo de revisión de rentas, ajeno incluso a los índices de Inflación. No obstante quizá lo más justo sea mantener la renta directamente proporcional al Indice de Precios al Consumo Armonizado correspondiente a la economía española, que publica Eurostat y el Instituto Nacional de Estadística. De este modo evita la reducción de dicho indicador que realiza en su fórmula de cálculo el Indice de Garantía de Competitividad para converger en niveles de inflación con la media de la unión europea.
¿Cuál ha sido la evolución de los Indices de Precios de Consumo Armonizado desde 1999?
Si está interesado en ello puede consultar las tablas estadísticas en el sitio web de Eurostat sobre Harmonized Indices of Consumer Prices (HICPs), en esta dirección. Si compara la evolución del índice en la Unión Europea y en España podrá comprobar que efectivamente España ha soportado en este periodo una mayor inflación. Y que el Indice de Garantía de Competitividad es una medida macroeconómica del gobierno dirigida a contener la inflación y converger en precios con la media de la Unión Europea.
¿Cómo sé si puedo revisar o no mi renta?
Realmente las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos están dando lugar a un gran número de regímenes legales diversos que dependen de diversos factores como la fecha de la firma del contrato, la duración pactada, el mecanismo de revisión estipulado...Si desea saber cuál es régimen que corresponde a su contrato le recomendamos la lectura de nuestro artículo La revisión anual de la renta de alquiler.
Sobre el autor: Miguel Gastalver Trujillo es abogado especialista en vivienda, Colegiado nº 6946 del Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla, con más de 20 años ininterrumpidos de ejercicio profesional a sus espaldas.
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