TEMA:

Hola a todos, voy con un tema escabroso. Mi padre, en paz descanse, propietario en su momento del local donde yo tengo mi negocio desde hace 25 años firmó el acta donde se acordaba poner una cuota de 10 euros mensuales a los dos locales comerciales. Mi padre muere en 2013, el acta se acuerda y firma en 2010, y la herencia del local queda para mi, para mis hermanos y para mi madre, es decir, cuatro propietarios. Yo siempre me negué a esa cuota porque en los estatutos lo dice bien claro, pero yo no era el propietario y se la pagaba a mi padre, y hoy que yo me hago frente del local y del negocio no estoy en absoluto conforme con la cuota. A fecha de hoy la deuda contra mí, o de todos los herederos pienso yo, es de 200 euros acumulados. Llamo a la abogada administradora y nunca está porque siempre se encuentra en el juzgado, le paso mi propuesta a su empleado de que me diga en qué artículo de la propiedad horizontal estoy yo obligado a pagar eso, ha pasado una semana y no me llama, también le pido la cuenta de la cdad. para ingresar lo que yo propongo. La amenaza en la reunión de llevar ya lo mio a los juzgados se produjo y es inminente. Yo le dije en la reunión que en la escritura estoy exento y que tras mis averiguaciones en colegio oficial notarios, ministerio de la vivienda, la gestoria que llevó la herencia de mi padre e incluso en la Consellería de Estadística todas estas instituciones me dicen que nosotros estamos exentos porque no entramos al local por la puerta de la comunidad, lo cual no hago uso de zaguán y escalera por lo que no estoy obligado, y la abogada me dice que todo eso no vale, y yo le contesto que sí estoy obligado a pagar los diez enteros que dice la escritura correspondientes al seguro de la comunidad, y me dice que aún los está esperando que los ingrese. Qué chulería madre mia. Pero cómo voy yo a pagarlos si no reconoce y recapacita sobre esa cuota injusta de 10 euros/mes. Me callo en la reunión y no hay acuerdo porque no se debate, por mi culpa que no lo propongo. Bueno mi pregunta es, ¿se puede impugnar un acta ante el juez después de tantos años si yo no estoy de acuerdo porque muy astutamente a mi padre se le engañó en aquella reunión ya que él firmó por miedo? El propietario del otro local no acudió a aquella reunión. Supongo que esta señora abogada está muy segura de sus actos de llevarme al juzgado y salir victoriosa porque tiene en su poder aquella acta, no me cabe más posibilidades, es lo único que tiene. Yo sólo quiero pagar lo que es justo, no me niego a nada, y eso sería en mi caso pagar los diez enteros, que dice la escritura yo estoy obligado, del seguro comunitario, unos 60 euros anuales. y qué probabilidades tendría yo de salir victorioso en el juicio con estos mis argumentos?
Gracias de antemano por atenderme. (más tarde te pongo el epígrafe de la escritura mencionando mi excepción)
Sergio

¿Cuál es la justificación de la cuota de diez euros mensuales? Es decir, en el Acta de la Junta donde se acuerda, ¿se indica por qué?

Hola Gastalver, gracias por la respuesta.

En el acta ella reflejó:

Por la UNANIMIDAD de los asistentes se aprueba el Presupuesto anual para gastos ordinarios y extraordinarios de los que los locales sí participan y así en atención a éste y al coeficiente de participación de los mismos en la finca, del 10 %, de acuerdo que deberán abonar mensualmente a partir del presente mes de abril de 2010, la cuota para gastos comunes de 10 euros mensuales.

Y esto es lo que refleja en la escritura :

" En relación con el valor total de la casa y en los elementos y gastos comunes de la misma, se le asignó una couta de participación de diez centesimas. "

y el punto principal :

" Quedaran exceptuados de los gastos de uso, alumbrado, conservación ordinaria y extraordinaria del portal y su vestíbulo, de la escalera de acceso a los pisos y de la TERRAZA que cubre el edifcio, los propietarios de los locales comerciales de la planta baja "


Esto último se lo leo en la última reunión celebrada el 6 de febrero y me dice que no vale, y yo le digo que sólo puede obligarme a la parte que me corresponde del total del seguro del edificio, y me dice : LO HAS PAGADO YA? y ahí me corto y no sigo porque veo que vá muy segura de sus actos, no es el primer juicio que gana en esta comunidad, y que supongo yo ella se respaldará en esta acta firmada por mi padre, en paz descanse, para llevarme por delante en el juicio. Y entonces yo pregunto para qué valen los artículos de la escritura? También le pregunto que me diga el artículo de la ley de propiedad horizontal donde refleje ésta mi obligación, y aún estoy esperando respuesta. No sé porqué no me contesta, es como te digo, que se siente muy segura de ganar el juicio y es lo que quiero resolver con ustedes por si voy para adelante o me rindo con el rabo entre las piernas y pago.

Un saludo

La forma de reparto de los gastos viene establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal, en su caso en los Estatutos y en ella se exonera de manera clara a los locales de los gastos que implique el uso, alumbrado, conservación ordinaria y extraordinaria del portal y su vestíbulo, de la escalera de acceso a los pisos y de la TERRAZA que cubre el edificio. Pero no se les exonera del resto de gastos. Así que habría que analizar el presupuesto para ver qué gastos se sufragan con la cuota de diez euros. Esto se suele hacer en este tipo de conflictos, entrar en el análisis minucioso de las partidas del presupuesto que se pueden repercutir a los locales y las que no.

Con independencia de lo anterior, la forma de reparto de los gastos -así como la exención de los locales- sólo se puede modificar por medio de un acuerdo adoptado por unanimidad de propietarios y de cuotas. No unanimidad de los asistentes, sino unanimidad del 100% de propietarios y de cuotas. No sé si el acta recoge si asistió o no el 100%. Si no se alcanza dicha unanimidad el acuerdo es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante lo anterior, si los propietarios lo aceptan y no se impugna dentro del plazo de un año, el acuerdo es "convalidado" ya que no es nulo de pleno derecho sino anulable. La diferencia entre nulo de pleno derecho y anulable, desde el punto de vista jurídico, es que en el primer caso nunca puede cobrar validez por el paso del tiempo y se puede impugnar siempre, y en el segundo en cambio, si no se impugna, es válido, aunque inicialmente adoleciera de ese defecto.

Así pues, en la actualidad, ese acuerdo es válido y hay que cumplirlo.

La única consecuencia que implicaría el hecho de que no haya sido aprobado por unanimidad y que se haya "convalidado" por el paso del tiempo es que para restablecer la situación anterior, es decir, el reparto de los gastos conforme a los Estatutos, basta un acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes.

Por lo que deduzco hay que pagar porque hubo un acta que es válida y legal porque los vecinos reunidos así lo acordaron por unanimidad, aunque no estaban todos los propietarios pero sí algunos representados por la señora abogada. Entonces las escrituras y sus estatutos con la presente ley de propiedad horizontal valen de poco si existiesen esos acuerdos unánimes. Lo veo correcto aunque me perjudica.
El hecho es que a partir de tu ayuda he llamado a la abogada para ver si ya tenía preparado todo lo que le requerí, es decir el artículo de la citada ley donde aparezca que yo estoy obligado a esa cuota y el concepto de los 10 euros de cuota a qué se corresponde. El empleado del gabinete me contesta que lo tiene en cuenta su jefa y que se celebrará especialmente una nueva reunión para tratar mi asunto en cuestión y otros de conservación del edificio, gastos éstos a los que yo en ningún momento voy a negarme porque lo dice la escritura. En resumen la escritura sólo es válida cuando hay que pagar pero como defensa de un caso como el mio no vale para nada sino inexorablemente sólo la nueva ley horizontal de comunidades de vecino.

Me siento vencido.

Te pondré en conocimiento de todo lo que se acuerde en esta próxima reunión.

Muy agradecido por todas las molestias que te has tomado.

Sergio