TEMA:

Hola
A pesar de haber hecho hasta dos consultas privadas acerca de la viabilidad de desistir de la compra de una vivienda cuando ya se ha formalizado el contrato correspondiente, aún me quedan algunas dudas razonables que, independientemente de que puedan quedar aclaradas en este foro por un especialista, me gustaría compartir con el resto de usuarios.
Básicamente se refieren a dos cláusulas que contempla mi contrato y que resumidas vienen a decir: una que la parte vendedora está facultada para resolver con una penalización del 10% sobre el precio total de la vivienda cuando el comprador no cumpla en el pago de una sola de las cantidades pactadas, y dos que la parte vendedora se reserva el derecho de exigir por la vía judicial el cumplimiento íntegro del contrato.
Pues bien, supongamos que el comprador ha desistido de seguir con la citada adquisición porque en los dos años de vigencia del contrato sus circunstancias personales y económicas han cambiado de manera significativa y la promotora decidiese acudir a la via judicial para exigir el cumplimiento íntegro de las obligaciones contractuales, y ahora supongamos que se desestime la demanda por la inviabilidad real por parte del comprador de continuar con la citada adquisición, entonces es de suponer y además justo que la parte demandante exija una indemnización ¿qué indemnización sería aplicable? ¿la penalización del 10% sobre el precio total de la vivienda contemplada en el contrato o quedaría al arbitrio de lo que el juez estimase conveniente?
Eso es todo. Saludos

jesl escribió:

...supongamos que se desestime la demanda por la inviabilidad real por parte del comprador de continuar con la citada adquisición...

En virtud del contrato de compraventa se constituyó la obligación de pago del comprador. Las obligaciones se extinguen sólo por causas tasadas. Desde luego una de ellas es la imposibilidad sobrevenida de cumplirla, pero no en el sentido que indica. Supongamos que adquiere un cuadro de Picasso en concreto. Si antes de recibirlo se quema en un incendio, para el vendedor se ha producido la imposibilidad real de cumplir su obligación de entrega, la cual tiene ciertas consecuencias jurídicas. No poder pagar el precio de una compraventa jamás puede constituir un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, pues la obligación de pago de dinero persiste indefinidamente en el tiempo -basta con que el vendedor la reclame periódicamente para interrumpir la prescripción- hasta que el comprador venga a mejor fortuna o termine de pagar mediante el embargo de sus bienes y derechos. Se dice que el deudor responde con sus bienes presentes y futuros.

...entonces es de suponer y además justo que la parte demandante exija una indemnización ¿qué indemnización sería aplicable? ¿la penalización del 10% sobre el precio total de la vivienda contemplada en el contrato o quedaría al arbitrio de lo que el juez estimase conveniente?

Si el vendedor interpone una demanda para exigir el cumplimiento la ganará en el 100% de las ocasiones. El juez no entrará a considerar la resolución pues en el derecho civil rige el derecho dispositivo, es decir, el juez sólo puede tratar de los temas que las partes sometan a su consideración. Si el vendedor pide el cumplimiento, el juez no puede dictar una sentencia resolviendo el contrato.

Hola.
Me preocupa este tema porque ahora mismo hay mucha gente que no le es posible escriturar su vivienda, proncipalmente por motivos económicos, no tienen trabajo o no ganan lo suficiente y el banco no les concede la financiación. ¿Es posible que un juez les obligue a escriturar o que incluso la promotora les embargue? Habría posibilidad por parte del comprador a rescindir el contrato e indemnizar a la constructora?

Naturalmente que el juez obligará a cumplir el contrato, si así lo demanda el vendedor.

La posibilidad de "rescindir" el contrato sólo se dará si concurren circunstancias que hay que valorar caso por caso. A priori, el mero hecho de no poder pagar por motivos económicos, por no tener trabajo o no ganar lo suficiente o no obtener la financiación necesaria NO es motivo suficiente para ello.

Hola
Pues ya veis, Miguel Gastalver se limita a responder lo más franco y directo que su formación de abogado aconseja, lo cual es de agradecer y este post no pretende, ni mucho menos, poner en entredicho su capacidad de respuesta que, me consta por experiencia propia que es muy competente.
Doctores tiene la Iglesia, pero sin embargo al ciudadano de a pie se le queda una cara de tonto, un estado de ánimo, cuando una y otra vez viendo los informativos por la tele nos enteramos de determinadas actuaciones judiciales que para qué os voy a contar si es viejo el tema (...)
De nada sirve de que concretamente en España la crisis y los cuatro millones de parados que se avecinan no la haya provocado un agujero financiero fabricado en EEUU sino más bien la desmedida codicia de promotores de aqui, en connivencia con bancos de aqui y especuladores de aqui, de nada sirve que le expliques a un juez que por muy erudito que sea él y los legisladores del Código Civil tú no eres una máquina y que si en dos años simplemente te ha partido un rayo o te das cuenta de que te has equivocado, vas indemnizas a la parte demandante en la justa proporción y aqui paz y después gloria. De nada sirve explicarle a un juez que ellos (la promotora) tienen dos opciones si el comprador incumple y además según les vaya el negocio A) resolver y penalizarte si tienen otro comprador en lista de espera o la demanda de vivienda sea la normal y exigirte que cumplas el contrato si la cosa se pone fea y no se vende. En cambio lo tuyo es distinto, tú no has comprado la vivienda normalmente para hacer negocio, tú la quieres para vivir y te dan igual los vaivenes del mercado durante el tiempo que dura el contrato, de manera que, si a ellos es a quien les parte el rayo, no te vas a empeñar en que te terminen un edificio sea como sea y que te despiertes por la mañana durante años pensando en que tienes un problema importante en el juzgado, así que pides una indemnización y te vas a buscar otra vivienda. Además, de qué derecho de reciprocidad implícito en la cláusula de exigimiento y/o resolución del contrato de compraventa estamos hablando si al exigirte la parte vendedora que cumplas lo estipulado eres tú quien ha pagado 70.000€ y no ellos; la promotora se limita a quedarse con el dinero y la vivienda hasta que vengan tiempos mejores y vendan. Si no puedes seguir con el contrato por problemas económicos no vas a ser tú quien ponga la demanda para que ellos te exigan que sigas pagando, se limitan a quedarse con el inmueble y el dinero el tiempo que haga falta sin ponerte ninguna demanda hasta que los tiempos cambien a su favor y punto. La diferencia está en que si ellos incumplen por problemas económicos tú no tienes el dinero, ellos sí.
Pues eso, doctores tiene la iglesia y yo a la promotora no les encargué que me hiciesen una vivienda en exclusiva que después ellos se tengan que comer con patatas. Ellos promocionan las viviendas cuando creen que van a ganar dinero y tú si quieres la compras, si te has equivocado les indemnizas y la vuelven a vender, pero que te quiten la navaja del cuello, por favor.
nota: acepto y agradezco sugerencias porque obviamente puedo estar completamente equivocado.

(sustituye al anterior al haber advertido errores de procesamiento)
Hola
Pues ya veis, Miguel Gastalver se limita a responder lo más franco y directo que su formación de abogado aconseja, lo cual es de agradecer y este post no pretende, ni mucho menos, poner en entredicho su capacidad de respuesta que, me consta por experiencia propia que es muy competente.
Doctores tiene la Iglesia, pero sin embargo al ciudadano de a pie se le queda una cara de tonto, un estado de ánimo, cuando una y otra vez viendo los informativos por la tele nos enteramos de determinadas actuaciones judiciales que para qué os voy a contar si es viejo el tema (...)
De nada sirve de que concretamente en España la crisis y los cuatro millones de parados que se avecinan no la haya provocado un agujero financiero fabricado en EEUU sino más bien la desmedida codicia de promotores de aqui, en connivencia con bancos de aqui y especuladores de aqui, de nada sirve que le expliques a un juez que por muy erudito que sea él y los legisladores del Código Civil tú no eres una máquina y que si en dos años simplemente te ha partido un rayo o te das cuenta de que te has equivocado, vas indemnizas a la parte demandante en la justa proporción y aqui paz y después gloria. De nada sirve explicarle a un juez que ellos (la promotora) tienen dos opciones si el comprador incumple y además según les vaya el negocio 1) resolver y penalizarte si tienen otro comprador en lista de espera o la demanda de vivienda sea la normal y 2) exigirte que cumplas el contrato si la cosa se pone fea y no se vende. En cambio lo tuyo es distinto, tú no has comprado la vivienda normalmente para hacer negocio, tú la quieres para vivir y te dan igual los vaivenes del mercado durante el tiempo que dura el contrato, de manera que, si a ellos es a quien les parte el rayo, no te vas a empeñar en que te terminen un edificio sea como sea y que te despiertes por la mañana durante años pensando en que tienes un problema importante en el juzgado, así que pides una indemnización y te vas a buscar otra vivienda. Además, de qué derecho de reciprocidad implícito en la cláusula de exigimiento y/o resolución del contrato de compraventa estamos hablando si al exigirte la parte vendedora que cumplas lo estipulado eres tú quien ha pagado 70.000€ y no ellos; la promotora se limita a quedarse con el dinero y la vivienda hasta que vengan tiempos mejores y vendan. Si no puedes seguir con el contrato por problemas económicos no vas a ser tú quien ponga la demanda para que ellos te exigan que sigas pagando, se limitan a quedarse con el inmueble y el dinero el tiempo que haga falta sin ponerte ninguna demanda hasta que los tiempos cambien a su favor y punto. La diferencia está en que si ellos incumplen por problemas económicos tú no tienes el dinero que has pagado, ellos sí, aunque se lo hayan gastado.
Pues eso, doctores tiene la iglesia y yo a la promotora no les encargué que me hiciesen una vivienda en exclusiva que después ellos se tengan que comer con patatas. Ellos promocionan las viviendas cuando creen que van a ganar dinero y tú si quieres la compras, si te has equivocado les indemnizas y la vuelven a vender, pero que te quiten la navaja del cuello, por favor.
nota: acepto y agradezco sugerencias porque obviamente puedo estar completamente equivocado.