Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

La regla general de los contratos es que una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.

En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.

En este artículo vamos a analizar qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.

Daremos respuesta a una consulta que recibimos con mucha frecuencia: En caso de desistimiento del inquilino:

¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no? 

¿Qué sucede cuando muere el arrendatario (inquilino) titular del contrato de arrendamiento? ¿Termina el contrato de arrendamiento? La respuesta la encontramos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta se halla en su art. 16. Si se trata de contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta la hallamos en la Disposición Transitoria Segunda de la misma Ley. En esta ocasión nos referiremos únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.

Tratamos en esta ocasión de una de las excepciones más problemáticas a la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 a la que tiene derecho el arrendatario al menos hasta completar un plazo de vigencia de cinco años (tres si el contrato es posterior a junio de 2013), la cual hemos comentado en nuestro artículo ‘Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995’.

Nos referimos al supuesto de que el arrendador haga constar en el contrato, de forma expresa, que antes de que transcurran cinco años va a necesitar la vivienda para sí mismo, para convertirla en su vivienda habitual.

NOTA: La  "Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios" ha introducido, entre otras, una novedad que afecta al presente artículo. La exclusión de la prórroga forzosa puede ser legítima no sólo en caso de necesidad del arrendador, tambien en caso de necesidad de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

NOTA 2: La  "Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas." ha modificado de nuevo el régimen de esta prórroga forzosa. Así pues, deberá tenerse en cuenta la fecha de la firma del contrato de alquiler para saber qué régimen es aplicable. La principal novedad en este caso es que no es necesario el requisito de que la previsión de necesidad se haya hecho constar en elcontrato, y que la vivienda se recupera en el plazo de dos meses.

Y decimos problemática pues en la práctica es el cauce utilizado por algunos arrendadores poco escrupulosos para tener la posibilidad de resolver el contrato y recuperar el piso antes de tiempo en claro fraude de ley.

Modelo para notificar al arrendatario (inquilino) que el contrato de alquiler ha quedado extinguido por fallecimiento del arrendador, que no era propietario sino titular de un derecho de usufructo, y que si se desea continuar ocupando la vivienda ha de firmarse un nuevo contrato con nuevas condiciones.  Útil para el nudo propietario de una vivienda alquilada que al fallecimiento del usufructuario recupera de nuevo la plena propiedad del inmueble y desea continuar alquilándolo pero en unas condiciones distintas. Mediante este formulario comunica de manera fehaciente y profesional la extinción del contrato, para evitar que se prorrogue y tener que soportarlo durante todo el plazo de prórroga forzosa, y al mismo tiempo, ofrece un nuevo contrato con nuevas condiciones. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Mediante este documento se formaliza de modo profesional, en beneficio de ambas partes, la terminación anticipada del contrato de alquiler. Útil para extinguir tanto el derecho de uso de la vivienda alquilada que tiene el arrendatario (inquilino), de modo que el arrendador pueda volver a hacer uso de ella sin allanar el domicilio, como la obligación de pago de la renta, de modo que no siga devengándose. Además establece la fecha de entrega, permite la revisión de los daños que pueda presentar la vivienda y sirve para liquidar la fianza. 

Modelo para que el arrendador (casero) notifique al arrendatario que desea poner fin al contrato de alquiler a su vencimiento y que por lo tanto no desea prorrogarlo. Es útil sólo si el contrato, al vencimiento de la anualidad en curso, lleva al menos cinco años de vigencia. De lo contrario el inquilino puede exigir la prórroga forzosa. (Para contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013, véase Notificación de terminación del contrato al vencimiento del plazo.)

Modelo para que el arrendatario (inquilino) notifique al arrendador (casero) que desea poner fin al contrato de alquiler al vencimiento del periodo en curso. Es útil para evitar que el contrato se prorrogue automáticamente, generando la obligación de pagar la renta por el periodo de prórroga pactado, o en su defecto, por un año más. 

Modelo para que el arrendatario (inquilino) notifique al arrendatario que desea desistir del contrato de alquiler anticipadamente a su vencimiento, es decir, antes de que se cumpla el periodo en vigor. Es útil sólo en contratos de duración pactada superior a cinco años, en otro caso no lo autoriza la ley y si abandona la vivienda estará incumpliendo el contrato. Debe notificarse con dos meses de antelación a la fecha de terminación deseada. Deberá comprobar si hay pactada una indemnización en el contrato o no. Como máximo de un mes de renta por cada año de vigencia que quedara por cumplir. Si no hay pactada indemnización, no se puede exigir. Para contratos posteriores al 6 de junio de 2013, véase Notificación del arrendatario de su voluntad de desistir del contrato de arrendamiento).

Modelo para notificar al arrendatario (inquilino) que el contrato de alquiler ha quedado extinguido por fallecimiento del arrendador, que no era propietario sino titular de un derecho de usufructo.  Útil para el nudo propietario de una vivienda alquilada que al fallecimiento del usufructuario recupera de nuevo la plena propiedad del inmueble y no desea continuar alquilándolo. Mediante este formulario comunica de manera fehaciente y profesional la extinción del contrato, para evitar que se prorrogue y tener que soportarlo durante todo el plazo de prórroga forzosa. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

Modelo para que el arrendador (casero) notifique al arrendatario (inquilino) que desea poner fin al contrato de alquiler a su vencimiento y que por lo tanto no desea prorrogarlo. Es útil sólo si el contrato, al vencimiento de la anualidad en curso, lleva al menos tres años de vigencia. De lo contrario el inquilino puede exigir la prórroga forzosa.

Modelo para que el arrendatario (inquilino) notifique al arrendador (casero) que desea poner fin al contrato de alquiler al vencimiento del periodo en curso. Es útil para evitar que el contrato se prorrogue automáticamente, generando la obligación de pagar la renta por el periodo de prórroga pactado, o en su defecto, por un año más. 

Modelo para que el arrendatario (inquilino) notifique al arrendatario que desea poner fin al contrato de alquiler anticipadamente a su vencimiento, es decir, antes de que venza el plazo. Es útil sólo si han transcurrido por lo menos seis meses de vigencia del contrato, ya que antes no lo autoriza la ley. Debe notificarse con treinta días de antelación a la fecha de terminación deseada. Deberá comprobar si hay pactada una indemnización en el contrato o no. En este último caso el arrendador puede exigir un mes de renta por cada año de vigencia que quedara por cumplir. Para contratos anteriores al 6 de junio de 2013, véase Notificación del arrendatario de desistimiento de contrato de alquiler de más de 5 años.

En mi contrato de alquiler, firmado y redactado a mano lo único que se acuerda es la renta y su actualización, pero no se establece nada de plazos.  ¿Cómo se cuánto dura?

Tengo un familiar que está de alquiler en una vivienda hace 25 años. La actual propietaria de dicha vivienda, digo actual porque antes era su madre que ha fallecido y la han heredado sus hijos que desean el piso para venderlo o cualquier otra actuación. La cuestión es que la vivienda se la están reclamando a esta persona para que la deje libre y evidentemente con un plazo de tiempo.¿cuanto tienen que indemnizarle por el tiempo que lleva en ella? gracias

Si la duración mínima del contrato de arrendamiento, según la nueva ley, es de cinco años, ¿Porqué se firman tantos contratos nuevos por un plazo de un año?

Al avisar al inquilino de que se cumple el plazo de la vivienda objeto de alquiler que la necesitaría para mi hijo mayor y que además me devolviera el mando a distancia y las llaves de una habitación trastero por cuyo uso no le estoy cobrando nada pero voy a necesitar, después de un año gratis que lleva usándola me contesta que no me va a devolver nada que lo va a seguir usando sin pagarme nada y que además el dinero del alquiler de la vivieda que pagaba por transferencia bancaria no me lo va a pagar ya si no que lo va a depositar en un juzgado para que me fastidie y espere a cobrarlo cuando el juez , dice sentencie a su favor y tenga que pagar lo que cueste la denuncia. En vez de pedirme que le deje estar más tiempo o bien cumplimentar el estipulado por ley 4 años más. Son estas amenazas una brabuconada propias del mal carácter y grosería de este señor o puede hacer algo así en contra de un simple aviso de cumplimiento del año estipulado en el contrato y la devolución del uso del trastero y aparcamiento que no ha alquilado y lo usa graciablemente?

Mi madre ha fallecido y era propietaria de un piso que esta alquilado; justo ahora se cumple el quinto año desde que se firmó el contrato. ¿qué posibilidades tenemos? No sabemos si se tiene que cancelar el contrato y hacer uno nuevo o podemos hacer un anexo al contrato inicial comunicando la nueva situación y el nuevo propietario. Si esta segunda opción es válida ¿podemos fjar el importe de la renta libremente? Gracias

Tengo un contrato de alquiler firmado con duracion de 5 años, y en el cual existe una clausula que dice que en el caso de que el inquilino decida rescindir el contrato (por la causa que sea), debera de indemnizar al propietario con 1 mes por cada año que falte hasta terminar el contrato.

Ejm. Contrato a 5 años. Al 3 año de contrato, el inquilino decide irse del piso por la causa que fuere.

Como quedarian 2 años para llegar a los 5 años, el inquilino debera de abonar 2 mensualidades al propietario como indemnizacion.

¿ Es esto legal ?

¿ Que pudiera hacer en este caso ?

Gracias por su ayuda.

Buenos días a 20 días del término del contrato de cinco años la casera me manda una carta para subir,de marzo en adelante,mas del 20% la renta. No me interesa y me busco otra casa, entro en abril y hasta entonces (marzo) tengo que permanecer en esta. He ingresado la renta como cualquier mes, pero dice que le tengo que pagar la subida que me comunicó, y que estoy sin contrato, que es ilegal ,que me va a denunciar...estoy preocupado, soy mayor y no quiero lios, tiene mi fianza ¿que hago? Muchisimas gracias.

En el año 1957 mi marido ocupó el lugar de su padre en un contrato de arrendamiento firmado en 1939.  Mi marido falleció en enero de 1989. Ahora me dice el propietario que como ya se ha producido una subrogación yo no tengo derecho a seguir alquilando el piso en las mismas condiciones y quiere desahuciarme. ¿Qué hago?