Información Legal Práctica sobre Vivienda en Propiedad

Mediante sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea viene a enmendar la plana a nuestro Tribunal Supremo y a establecer que en caso de que se declare la nulidad de una cláusula suelo la entidad prestamista está obligada a devolver todos los intereses cobrados en aplicación de la misma desde la firma del contrato y no desde el 9 de mayo de 2013 como había establecido nuestro más alto Tribunal -haciendole un gran favor a las entidades bancarias- en su sentencia de 21 de marzo de 2015.

Esta sentencia vuelve a reforzar los derechos de los consumidores y usuarios y viene a representar una muestra más de que los mayores avances en esta dirección siempre se han conseguido merced a la intervención de las instituciones supranacionales europeas, pues tanto nuestro poder legislativo como nuestro poder judicial tienen una pertinaz tendencia a proteger más los intereses de las entidades bancarias que los de los consumidores.

El pasado 21 de enero de 2017 fue publicado en el BOE el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Este Decreto habilita un cauce extrajudicial sencillo y ordenado, voluntario, para que el titular de un préstamo hipotecario con cláusula suelo pueda acordar con su entidad de crédito la nulidad de dicha estipulación y la devolución de los intereses cobrados indebidamente. Veamos en qué consiste.

El presente artículo sobre la situación actual de los desahucios hipotecarios y las soluciones transitorias que se están aplicando por los tribunales viene a complementar el anterior, titulado Cláusulas abusivas y suspensión de procedimientos judiciales. Es una reflexión jurídica. Si lo que desea es suspender su procedimiento hipotecario, vaya directamente al final del artículo y podrá descargar gratuitamente el modelo de escrito que necesita presentar en el juzgado.

Si Vd. ha sido demandado por su banco por no haber pagado el préstamo hipotecario, sepa si puede solicitar o no que no le echen de su casa como mínimo hasta el 15 de noviembre de 2014. Le explicamos de manera sencilla cuáles son los requisitos que debe cumplir para beneficiarse de ese derecho, establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha venido a regular una posibilidad de dación en pago de la vivienda para saldar el préstamo hipotecario.

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos   ha venido, según dice, a paliar uno de los efectos más dramáticos de la crisis, los desahucios por impago del préstamo hipotecario. Miles de familias han tenido que dejar su vivienda por no poder pagar las cuotas del préstamo. Muchas otras se encuentran actualmente inmersas en un procedimiento ejecutivo que terminará en subasta y adjudicación de la vivienda al banco. Si ese es su caso, ¿puede Vd. beneficiarse de estas nuevas medidas? Veamos para empezar cuáles son estas medidas y luego qué requisitos debe vd. cumplir para poder beneficiarse de ellas.

 La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica ha llevado a cabo la reforma de diversas normas tributarias, entre las que se encuentra el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Son diversas las modificaciones del régimen del IRPF introducidas por esta norma. Entre ellas se encuentra la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual con efecto a partir del día 1 de enero de 2013.

Además, si Vd. ha depositado dinero en cuentas ahorro vivienda con anterioridad al 31 de diciembre de 2012 y se ha practicado alguna deducción por este motivo en el IRPF de 2011,  deberá "devolver" la deducción añadiéndola a su cuota líquida a pagar en el IRPF de 2012, eso sí, sin intereses.

El pleno del Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de febrero de 2015 ha venido a zanjar la polémica judicial respecto a los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo aclarando que desde el 9 de mayo de 2013 fecha de su anterior sentencia ningún Banco -ni consumidor- puede alegar desconocimiento de lo que significa una cláusula suelo y ni de las exigencias de transparencia que han de cumplirse -o haberse cumplido- en el proceso de contratación del préstamo que la incluya, para ser válida, por lo tanto, que a partir del 9 de mayo de 2013 desaparece la buena fe que justificó la declaración de irretroactividad contenida en dicha sentencia, y que por lo tanto, en definitiva, en las sentencias que se dicten a partir de ahora, en las que se declare la nulidad de una cláusula suelo, el banco sólo vendrá obligado a devolver los intereses de más pagados a partir del 9 de mayo de 2013. Transcribimos a continuación la sentencia de 25 de febrero de 2015, la cual contiene además un voto particular:

El CGPJ ha hecho pública mediante nota de prensa del pasado día 23 de octubre la Sentencia del pleno del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2014 que declara nula la cláusula suelo de varios préstamos hipotecarios de Caja Segovia.
En esta nueva sentencia nuestro más alto tribunal establece con mayor precisión cuándo cabe considerar como abusiva una cláusula suelo, por no superar el denominado “control de transparencia”. No se aparta de la doctrina ya establecida en su conocida sentencia de 8 de mayo de 2013, sino que viene a reforzarla.

¿Desea Vd. que le eliminen la cláusula de tipo de interés mínimo de su préstamo hipotecario, es decir, su cláusula suelo? Le explicamos qué es lo que debe hacer, y le facilitamos un formulario que le servirá de modelo para iniciar los trámites por Vd. mismo.

Comentábamos en nuestro anterior artículo sobre cláusulas suelo, redactado en el año 2012, que el resultado de la reclamación ante los tribunales era imprevisible ya que las Audiencias Provinciales estaban divididas. Pues bien, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2013 vino a poner orden en la cuestión y dejó claro cuándo cabe considerar que una cláusula suelo es nula.

En el caso de los consumidores y usuarios (no de las empresas) que suscribieron su préstamo para adquirir su vivienda habitual los criterios de transparencia exigidos por el Tribunal Supremo en dicha sentencia para admitir como válida la cláusula suelo rara vez eran cumplidos por las entidades bancarias, por lo que cabe decir que en la mayoría de dichos préstamos hipotecario la cláusula suelo es nula. 

Nuevamente viene el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a elevar el listón de protección de los consumidores y usuarios más allá de lo dispuesto por nuestra legislación nacional. En este caso, respecto a los intereses moratorios abusivos incluidos en préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

La sentencia, dictada por la sala primera del TJUE el pasado día 21 de enero de 2015, viene a dar respuesta a varias cuestiones prejudiciales acumuladas planteadas por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Marchena, en Sevilla en el curso de varios procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos por Unicaja y La Caixa en los que hay previstos unos intereses moratorios superiores al 18% y al 20% que considera abusivos. La cuestión que el juez somete al TJUE es, dicho sea en términos coloquiales, qué debe hacer frente a dichos intereses moratorios que él considera abusivos, ya que lo dispuesto por la legislación española es que debe moderarlos  recalculándolos al triple del tipo del interés legal, y en cambio lo dispuesto por la legislación comunitaria es que debe eliminarlos.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

El 15 de mayo ha entrado en vigor la Ley 1/13, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que no hace más que recoger con rango de ley las medidas de suspensión del desahucio hipotecario ya adelantadas por el gobierno en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y llevar a cabo alguna reforma puntual de las leyes de Enjuiciamiento Civil, Hipotecaria y otras, así como acomodar la legislación a las exigencias de la Directiva 93/13/CEE de protección al consumidor frente a las cláusulas abusivas, puestas de manifiesto por la sentencia de 14 de abril de 2013 del TJUE.

Veamos las novedades más interesantes.

¿Se acabaron los desahucios promovidos por los Bancos? La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de abril de 2013 aplicando la Directiva 93/13 CEE sobre protección a los consumidores frente a cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios en curso de ejecución ha desatado un aluvión de comentarios y de expectativas que no se ajustan a la realidad.

Si lo que Vd. espera es que no ejecuten su hipoteca y evitar el desahucio  a pesar de no pagar las cuotas del  préstamo, olvídese.

Lo que viene a decir la sentencia es que la legislación procesal española vulnera la Directiva de Protección a los Consumidores porque no permite suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria mientras se dilucida, en otro procedimiento o en el mismo, si alguna de las cláusulas del préstamo –con incidencia en la ejecución- es abusiva o no.