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Es Vd. arrendador y tiene que preparar el contrato de arrendamiento para el nuevo inquilino. Tiene que indicar el domicilio del arrendatario y no sabe cuál poner. En su fuero interno sabe que la cuestión es importante, pero no sabe por qué.
En este artículo lo explico qué domicilio del arrendatario hay que indicar en el contrato de alquiler y por qué motivo. Con ejemplos de las consecuencias negativas que puede acarrear una mala elección al respecto.
Existe la creencia popular de que el propietario de una vivienda alquilada puede entrar y salir de la misma a su antojo, con independencia de lo que diga, haga o deje de hacer el inquilino. Si la vivienda es mía, piensa el propietario, ¿cómo no voy a poder entrar para comprobar si hay goteras –por ejemplo- o comprobar si me la están cuidando como es debido? Veamos cuál es su régimen.
Al celebrar un contrato de arrendamiento de un piso o casa o incluso de una sencilla habitación, estamos cediendo el uso de la misma a una tercera persona para que esta satisfaga su necesidad permanente de vivienda y la convierta por lo tanto en su domicilio a todos los efectos.
Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995. Del Plazo inicial y de la Prórroga Legal Obligatoria.
En el presente artículo nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 -fecha a partir de la cual entró en vigor la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a la cual quedan sometidos- pero con anterioridad al 6 de junio de 2013. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 o con posterioridad al 6 de junio de 2013 tienen particularidades que trataremos en otros artículos.
Vamos a tratar de explicar de la manera más sencilla posible cuál es la duración de estos contratos, ya que hay mucha confusión al respecto.
El impago por el inquilino de renta antigua del Impuesto de Bienes Inmuebles constituye a partir de ahora motivo suficiente para que el arrendador pueda instar el desahucio. Esto supone en la práctica una nueva vía para lograr la resolución de los contratos de Renta Antigua actualmente anti económicos pues la renta nunca cubre los costes del arrendamiento.
Según establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
“El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En caso de subarriendo, éste finalizará, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, del que corresponda al arrendamiento."
Según lo anterior debemos a la hora de redactar un contrato de arrendamiento:
a) Diferenciar lo que es cesión de subarriendo. En el primer caso, el cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) frente al propietario de la vivienda. Y en el segundo hay un cambio en la asunción de “roles”, el arrendatario se convierte con respecto al nuevo inquilino en “subarrendador" cobrando un precio por el subarriendo al subarrendatario, que asume los derechos y obligaciones establecidos en la ley (y en el contrato de subarriendo) para el arrendatario.
b) La propia ley prohibe la cesión y subarriendo salvo consentimiento expreso (dice la ley escrito) por parte del propietario de la vivienda. Por lo que si pensamos en ceder o subarrendar la vivienda deberá reflejarse este particular y sus condiciones en el contrato, dado que la propia ley lo proscribe. En caso de cesión o subarriendo del contrato sin el consentimiento por escrito del arrendador, éste podría acudir a los Tribunales instando acción de rescisión del contrato al intervenir en el objeto del mismo una persona extraña a la relación contractual.
Así pues, en caso de que no se inserte ninguna cláusula contemplando la posibilidad o no de cesión o subarriendo, imperará lo establecido en la ley, prohibiéndose dicha cesión o subarriendo si no consta consentimiento escrito del arrendador.
¿Es suficiente con que no se pague una mensualidad de renta para que proceda el desahucio? ¿Qué incumplimiento es necesario para que un juez ordene el desalojo de la vivienda? (*)
Son numerosas las personas que se hacen estas preguntas. Para arrojar luz sobre esta cuestión que tanto preocupa lo mismo a propietarios que a inquilinos, publicamos y comentamos a continuación el extracto de una sentencia que da respuesta a la misma.
Nos referimos en esta ocasión a los contratos de alquiler de vivienda celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, llamados de renta antigua, para explicar de forma clara cuáles son los requisitos que deben cumplirse para denegar la prórroga forzosa del arrendamiento y dar por terminado el alquiler por tener el arrendador necesidad de la vivienda. Para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, ya publicamos el artículo “Exclusión Prórroga Alquiler por necesidad arrendador” tratando el tema. Lo que diremos a continuación sólo es aplicable a los arrendamientos de renta antigua.
A diferencia de lo que sucede bajo el régimen actual, no es necesario que en el contrato de arrendamiento se haya hecho constar que se va a necesitar la vivienda en un plazo determinado.
La necesidad puede ser del arrendador, de sus ascendientes o de sus descendientes, es decir, de sus padres o de sus hijos, pero no de sus sobrinos o sus primos, por ejemplo.
Si nada se estipula en un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda firmado con posterioridad al 1 de enero de 1995 respecto a los gastos de comunidad o respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles, será el arrendador quien deba pagarlos en virtud de lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Es posible un pacto sobre este particular para modificar el anterior régimen general.
Si arrendador y arrendatario acuerdan que dichos gastos corran por cuenta del arrendatario dicho acuerdo deberá cumplir los siguientes requisitos para que sea válido:
El alquiler con opción de compra ha pasado a ser una de las modalidades de compraventa más pronunciadas en los últimos meses. La actual desaceleración económica está consiguiendo que los buscadores de vivienda planteen nuevos frentes con los que pagar una hipoteca.
La fórmula es ventajosa para los dos actores implicados, es decir, el promotor y el comprador. El primero porque da salida a un stock de viviendas que parece crecer cada día. El segundo evitar asumir el coste de una hipoteca y va pagando poco a poco un alquiler con la opción de obtenerlo en propiedad pasado un tiempo sin que, por su parte, pierda el dinero invertido.
Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, el alquiler con opción a compra entraña algunas cuestiones que es preciso aclarar.
La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE número 245 de fecha 11/10/2011 y que entra en vigor el día 31 de octubre de 2011, entre otras medidas vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca en el difícil empeño de agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago. Se trata de brindar a los arrendadores una tutela judicial más efectiva que la actual.
¿Estamos por fín ante el auténtico desahucio express?
Vamos a tratar de explicar de forma sencilla y comprensible en qué beneficia esta nueva reforma a los arrendadores, lo cual exige una breve explicación jurídica.
No puedo vender una vivienda y la tengo que alquilar. No puedo comprar una vivienda y me tengo que ir de alquiler. ¿Cómo funciona el IVA? ¿y el IRPF?
En los tiempos de crisis que corren, con grandes dificultades de financiación y un importante cerrojazo por parte de la banca a la concesión de hipotecas para la adquisición de viviendas, se está observando una tendencia hacia el alquiler de viviendas, tanto por parte de los que pretendían comprar y no les conceden el crédito, como por parte de los que querían vender, ya sean particulares o empresas, y no encuentran comprador.
El principal temor del propietario cuando ofrece una vivienda en alquiler es desde luego que el inquilino no le pague y se vea viviendo la pesadilla de un procedimiento judicial interminable durante cuya tramitación el inquilino permanezca en la vivienda sin pagar nada. Durante meses, incluso más de un año, ni podrá cobrar la renta ni dispondrá de su vivienda. La desesperante lentitud de la justicia española juega a favor del inquilino, que no entrega las llaves hasta el mismo día en que se ejecuta el lanzamiento, si es que entrega las llaves. En muchos casos simplemente abandona la vivienda un día antes.
Con el fin de fomentar el alquiler y pretendiendo disipar dicho temor del propietario, tanto desde instituciones públicas como desde instituciones privadas se está promocionando mucho la fórmula del arbitraje de arrendamientos urbanos. Se esgrime como principal argumento que en caso de impago del inquilino en la mayoría de los casos se puede lograr el desahucio en mucho menos tiempo que si se tramita por vía judicial, de manera que se puede recuperar el piso antes y en consecuencia ‘perder menos dinero’.
¿Es esto cierto?
Salvo que el contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre las partes se haya dispuesto otra cosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta de alquiler deberá ser pagada por el arrendatario por adelantado en los siete primeros días de cada mes. Y es habitual que en el contrato, preparado por el arrendador, se reduzca el plazo a los cinco primeros días de cada mes.
Pero esta obligación no siempre se cumple. Más bien al contrario. Es frecuente que a pesar de dicha estipulación, el arrendatario pague a mediados de mes, o incluso más tarde, en la creencia de que como al fin y al cabo está pagando la renta, da lo mismo que la pague antes o después. ¿Es realmente así?
Dada la situación del mercado inmobiliario y las dificultades de las promotoras para vender el enorme parque de viviendas construidas existentes en la actualidad, de todos es sabido que una de las fórmulas promocionales utilizadas para atraer al comprador es el Alquiler con Opción de Compra, ya comentado en nuestro artículo "El contrato de alquiler con opción de compra". Veremos en esta ocasión cuál es la fiscalidad de esta modalidad de adquisición de la vivienda, si es que se ejerce la opción de compra.
Si en un piso hay varias habitaciones y se quieren alquilar de forma individual, un inquilino en cada habitación, existen dos posibilidades de hacerlo:
1ª- Que el arrendador (propietario del piso) prefiera un solo contrato que se rija por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) – esta forma beneficia al arrendador y perjudica al arrendatario, de manera que el arrendador podrá exigir el cumplimiento íntegro a cualquiera de los arrendatarios, incluidos los gastos por servicios, con independencia de la cuenta donde estén domiciliados. Sin embargo el arrendatario queda perjudicado, pues si cualquiera de los arrendatarios renunciase al contrato, los demás arrendatarios perderían su derecho a seguir en la vivienda.
2ª- Que el arrendador (propietario del piso) haga contratos individuales con cada arrendatario y que éstos se rijan por el Código Civil (CC) – con este tipo de contratos, cada arrendatario se responsabiliza de lo suyo, sin que le afecte lo que hagan los otros. En este caso, el arrendador tendrá que pagar los servicios y luego repartirlos ó estipular en el contrato que el precio de la renta incluye los servicios , en este caso la renta será más elevada.
Si es Vd. Propietario o arrendador de un inmueble de renta antigua, sea vivienda o local de negocio, y a pesar del tiempo transcurrido desde la aprobación de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos todavía no ha ejercido su derecho a actualizar la renta de alquiler al amparo de lo dispuesto en su Disposición Transitoria Segunda, sepa que aún está en su derecho, y que además no tendrá que hacerlo gradualmente, como establece la norma, pues el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de mayo de 2011 ha establecido como doctrina jurisprudencial que, a estas alturas, “la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.”
¿Qué hacer ante la inhabitabilidad de su vivienda alquilada por obras que ha ordenado la Autoridad?
¿Se ha encontrado de repente con que operarios del Ayuntamiento llaman a su puerta porque necesitan apuntalar la fachada o reforzar los pilares y vigas del edificio en el que tiene su vivienda habitual en alquiler? Con estupor puede recibir la noticia de que el apuntalamiento tiene que hacerse tanto por el exterior como por el interior de su vivienda, y que los operarios necesitan por ello tener acceso a su dormitorio y almacenar allí materiales, levantar un andamio y ejecutar la obra.
No es una pesadilla. No sería Vd. el primero ni el último que se enfrenta a una situación similar. Pero...
¿Tiene que soportarlo estoicamente?
Una vez acordada la renta inicial del contrato de alquiler el arrendador puede tener derecho a revisarla cada vez que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Es la revisión anual de la renta de alquiler, que podrá hacerse -o no- en unas u otras condiciones dependiendo de la fecha, del plazo de duración del contrato de alquiler y de lo pactado. Veamos lo que dispone la ley para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley actual, el 1 de enero de 1995, distinguiendo los diversos grupos en los que podemos clasificar estos contratos.
En muchas ocasiones a lo largo de la relación entre arrendador y arrendatario es necesario realizar una comunicación fehaciente, para lo cual siempre hemos recomendado el Burofax certificado y con acuse de recibo. Uno de los requerimientos más importantes, por sus consecuencias jurídicas, es aquel por el que el arrendador reclama al arrendatario el pago de las rentas adeudadas. Lo hemos explicado en nuestro artículo “Mi inquilino no paga la renta ¿qué hago?”. Pero, ¿qué pasa si el inquilino no recoge el Burofax?
Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013.
Nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013 -fecha a partir de la cual entró en vigor la reforma de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Recibo muy a menudo consultas preguntando qué hacer si “El casero no me devuelve la fianza” o si “El arrendador se ha quedado parte de la fianza” así que voy a intentar dar una respuesta útil y consejos prácticos para prevenir los problemas con la fianza de alquiler. Explicaré cuándo puede el arrendador retener la fianza de alquiler, de qué daños responde el inquilino, cuál es la mejor manera de poner fin al contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo pactado, qué pasa si el arrendador y el arrendatario no se ponen de acuerdo y finalizaré dando consejos prácticos para el arrendador y consejos prácticos para el arrendatario.
En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad.
Son las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, con indudable trascendencia práctica. Si Vd. va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. Analizamos la repercusión práctica de estas novedades en el régimen legal de Arrendamientos Urbanos.
Si Vd. está en trámites de separación, divorcio o nulidad de su matrimonio y vive de alquiler merced a un contrato de arrendamiento firmado por su pareja, le interesa conocer lo dispuesto en el art. 15 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma contempla el caso de que sea Vd. la que de mutuo acuerdo o en virtud de una medida reguladora aprobada judicialmente continue en el uso de la vivienda. ¿Qué sucede entonces? ¿Lo tiene que aceptar el arrendador? ¿Quién aparece como titular del contrato partir de esa momento?¿Su expareja?
Recibo con frecuencia esta pregunta y me parece lógico ya que la noticia de que nuestro casero va a vender la vivienda que habitamos produce lógicamente mucha inquietud.
Pues bien, la respuesta a esta pregunta dependerá absolutamente de la fecha en la que hayamos firmado nuestro contrato, pues como veremos a continuación desde la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas el régimen de los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 es distinto al régimen de los contratos firmados con posterioridad.
A partir del 1 de junio de 2013, si Vd. pretende vender o alquilar una vivienda, deberá mostrar a todos los interesados el certificado de eficiencia energética de la misma, y si finalmente dicha persona compra o alquila su vivienda, deberá entregarle dicho certificado.
Hasta ahora sólo era obligatorio para las viviendas de nueva construcción. A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio para todas las viviendas, nuevas o existentes.
Cuidado porque puede ser sancionado. Le explicamos en pocas palabras qué es el Certificado de Eficiencia Energética.
¿Qué sucede cuando muere el arrendatario (inquilino) titular del contrato de arrendamiento? ¿Termina el contrato de arrendamiento? La respuesta la encontramos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta se halla en su art. 16. Si se trata de contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta la hallamos en la Disposición Transitoria Segunda de la misma Ley. En esta ocasión nos referiremos únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.
Si es Vd. un arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID-19 tiene Vd. hasta el 30 de julio de 2020 para pedir a su arrendador por escrito o una rebaja o un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta de alquiler.
Se trata de la medida denominada moratoria de deuda arrendaticia prevista en el art.3 y siguientes del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para proteger a los arrendatarios de vivienda habitual. Inicialmente el plazo vencía el 2 de mayo pero el Real Decreto-ley 16/2020 lo ha ampliado hasta el 30 de julio. Es una medida que se aplica a los arrendamientos de vivienda, no a los arrendamientos de local de negocio, para los cuales se han dispuesto otras medidas.
Es importante que haga la solicitud antes del 30 de julio de 2020 si quiere beneficiarse además de la posibilidad de pedir un préstamo ICO con aval del estado para destinarlo al pago de la renta. Se lo explicamos.
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Soy Miguel Gastalver, abogado especialista en arrendamientos urbanos. Si no sabe qué más hacer, o tiene que acudir a los tribunales, déjeme ayudarle personalmente.
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