Información Legal Práctica sobre Vivienda en Alquiler

Si en un piso hay varias habitaciones y se quieren alquilar de forma individual, un inquilino en cada habitación, existen dos posibilidades de hacerlo:

1ª- Que el arrendador (propietario del piso) prefiera un solo contrato que se rija por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) – esta forma beneficia al arrendador y perjudica al arrendatario, de manera que el arrendador podrá exigir el cumplimiento íntegro a cualquiera de los arrendatarios, incluidos los gastos por servicios, con independencia de la cuenta donde estén domiciliados.  Sin embargo el arrendatario queda perjudicado, pues si cualquiera de los arrendatarios renunciase al contrato, los demás arrendatarios perderían su derecho a seguir en la vivienda.

2ª- Que el arrendador (propietario del piso) haga contratos individuales con cada arrendatario y que éstos se rijan por el Código Civil (CC) – con este tipo de contratos, cada arrendatario se responsabiliza de lo suyo, sin que le afecte lo que hagan los otros.  En este caso, el arrendador tendrá que pagar los servicios y luego repartirlos ó estipular en el contrato que el precio de la renta incluye los servicios , en este caso la renta será más elevada.

Si es Vd. Propietario o arrendador de un inmueble de renta antigua, sea vivienda o local de negocio, y a pesar del tiempo transcurrido desde la aprobación de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos todavía no ha ejercido su derecho a actualizar la renta de alquiler al amparo de lo dispuesto en su Disposición Transitoria Segunda, sepa que aún está en su derecho, y que además no tendrá que hacerlo gradualmente, como establece la norma, pues el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de mayo de 2011 ha establecido como doctrina jurisprudencial que, a estas alturas, “la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.”

¿Qué hacer ante la inhabitabilidad de su vivienda alquilada por obras que ha ordenado la Autoridad?

¿Se ha encontrado de repente con que operarios del Ayuntamiento llaman a su puerta porque necesitan apuntalar la fachada o reforzar los pilares y vigas del edificio en el que tiene su vivienda habitual en alquiler? Con estupor puede recibir la noticia de que el apuntalamiento tiene que hacerse tanto por el exterior como por el interior de su vivienda, y que los operarios necesitan por ello tener acceso a su dormitorio y almacenar allí materiales, levantar un andamio y ejecutar la obra.

No es una pesadilla. No sería Vd. el primero ni el último que se enfrenta a una situación similar. Pero...

¿Tiene que soportarlo estoicamente?

Una vez acordada la renta inicial del contrato de alquiler el arrendador puede tener derecho a revisarla cada vez que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Es la revisión anual de la renta de alquiler, que podrá hacerse -o no- en unas u otras condiciones dependiendo de la fecha, del plazo de duración del contrato de alquiler y de lo pactado. Veamos lo que dispone la ley para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley actual, el 1 de enero de 1995, distinguiendo los diversos grupos en los que podemos clasificar estos contratos.

En muchas ocasiones a lo largo de la relación entre arrendador y arrendatario es necesario realizar una comunicación fehaciente, para lo cual siempre hemos recomendado el Burofax certificado y con acuse de recibo. Uno de los requerimientos más importantes, por sus consecuencias jurídicas, es aquel por el que el arrendador reclama al arrendatario el pago de las rentas adeudadas. Lo hemos explicado en nuestro artículo “Mi inquilino no paga la renta ¿qué hago?”. Pero, ¿qué pasa si el inquilino no recoge el Burofax?

Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013. 

Nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013 -fecha a partir de la cual entró en vigor la reforma de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Recibo muy a menudo consultas preguntando qué hacer si “El casero no me devuelve la fianza” o si “El arrendador se ha quedado parte de la fianza” así que voy a intentar dar una respuesta útil y consejos prácticos para prevenir los problemas con la fianza de alquiler. Explicaré cuándo puede el arrendador retener la fianza de alquiler, de qué daños responde el inquilino, cuál es la mejor manera de poner fin al contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo pactado, qué pasa si el arrendador y el arrendatario no se ponen de acuerdo y finalizaré dando consejos prácticos para el arrendador y consejos prácticos para el arrendatario.

En los contratos de arrendamiento urbano firmados a partir del 1 de abril de 2015 el arrendador sólo podrá revisar anualmente la renta si así se ha pactado expresamente. En caso afirmativo y a falta de cualquier otra referencia se utilizará para ello un nuevo índice denominado Indice de Garantía de Competitividad.
Son las novedades introducidas por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, con indudable trascendencia práctica. Si Vd. va a firmar próximamente un contrato de alquiler asegúrese de conocerlas antes de firmar. Analizamos la repercusión práctica de estas novedades en el régimen legal de Arrendamientos Urbanos.

Si Vd. está en trámites de separación, divorcio o nulidad de su matrimonio y vive de alquiler merced a un contrato de arrendamiento firmado por su pareja, le interesa conocer lo dispuesto en el art. 15 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma contempla el caso de que sea Vd. la que de mutuo acuerdo o en virtud de una medida reguladora aprobada judicialmente continue en el uso de la vivienda. ¿Qué sucede entonces? ¿Lo tiene que aceptar el arrendador? ¿Quién aparece como titular del contrato partir de esa momento?¿Su expareja?

Recibo con frecuencia esta pregunta y me parece lógico ya que la noticia de que nuestro casero va a vender la vivienda que habitamos produce lógicamente mucha inquietud.

Pues bien, la respuesta a esta pregunta dependerá absolutamente de la fecha en la que hayamos firmado nuestro contrato, pues como veremos a continuación desde la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas el régimen de los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 es distinto al régimen de los contratos firmados con posterioridad.

¿Va Vd. a vender o alquilar su vivienda y no sabe lo que es el Certificado de Eficiencia Energética?

A partir del 1 de junio de 2013, si Vd. pretende vender o alquilar una vivienda, deberá mostrar a todos los interesados el certificado de eficiencia energética de la misma, y si finalmente dicha persona compra o alquila su vivienda, deberá entregarle dicho certificado.

Hasta ahora sólo era obligatorio para las viviendas de nueva construcción. A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio para todas las viviendas, nuevas o existentes.

Cuidado porque puede ser sancionado. Le explicamos en pocas palabras qué es el Certificado de Eficiencia Energética.

¿Qué sucede cuando muere el arrendatario (inquilino) titular del contrato de arrendamiento? ¿Termina el contrato de arrendamiento? La respuesta la encontramos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta se halla en su art. 16. Si se trata de contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta la hallamos en la Disposición Transitoria Segunda de la misma Ley. En esta ocasión nos referiremos únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.

Si es Vd. un arrendatario de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID-19 tiene Vd. hasta el 30 de julio de 2020 para pedir a su arrendador por escrito o una rebaja  o un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta de alquiler. 

Se trata de la medida denominada moratoria de deuda arrendaticia prevista en el art.3 y siguientes del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para proteger a los arrendatarios de vivienda habitual. Inicialmente el plazo vencía el 2 de mayo pero el Real Decreto-ley 16/2020 lo ha ampliado hasta el 30 de julio. Es una medida que se aplica a los arrendamientos de vivienda, no a los arrendamientos de  local de negocio, para los cuales se han dispuesto otras medidas.

Es importante que haga la solicitud antes del 30 de julio de 2020 si quiere beneficiarse además de la posibilidad de pedir un préstamo ICO con aval del estado para destinarlo al pago de la renta. Se lo explicamos.