Vamos a tratar de la duración de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995. Del Plazo inicial y de la Prórroga Legal Obligatoria.
En el presente artículo nos centraremos en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 -fecha a partir de la cual entró en vigor la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a la cual quedan sometidos- pero con anterioridad al 6 de junio de 2013. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 o con posterioridad al 6 de junio de 2013 tienen particularidades que trataremos en otros artículos.
Vamos a tratar de explicar de la manera más sencilla posible cuál es la duración de estos contratos, ya que hay mucha confusión al respecto.
El plazo mínimo de cinco años y las prórrogas anuales obligatorias
La ley establece un plazo mínimo de cinco años de duración de estos contratos a favor del arrendatario o inquilino. Esto quiere decir que aunque en el contrato se haya establecido una duración inferior, el arrendatario tiene derecho, si es su deseo, a que el contrato se prorrogue por periodos de un año hasta que se cumpla el plazo mínimo de cinco años.
Si el arrendatario no quiere ejercer su derecho a que el contrato dure un mínimo de cinco años no pasa nada, no tiene por qué estar más tiempo del que pactó en el contrato. Aunque debe comunicarselo al propietario.
Recuerde que hablamos de contratos anteriores al 6 de junio de 2013, ya que para los posteriores esta prórroga forzosa es únicamente de tres años.
La prórroga depende exclusivamente de la voluntad del arrendatario. Esto en la práctica significa que en el contrato se podrá acordar la duración que se quiera, incluso inferior a cinco años, pero si el arrendatario -y sólo él- quiere que se prorrogue hasta cumplir cinco años, entonces el arrendador está obligado a mantener el contrato durante esa duración mínima.
El plazo de cinco años empezará a contarse desde la fecha que ambas partes hayan acordado en el contrato, o si no se ha acordado nada, desde la fecha del contrato si esta coincide con la fecha en que se puso la vivienda a disposición del arrendatario. Si la vivienda se puso a disposición del arrendatario con posterioridad a la fecha del contrato entoces el plazo empezar a contar el día que efectivamente se dispuso de la vivienda. No obstante en este último caso el arrendatario es quien debe probar que hasta esa fecha no dispuso de la vivienda.
La prórroga obligatoria tiene lugar en los contratos con una duración pactada inferior a los cinco años, según el texto legal transcrito; a estos efectos se equiparan los contratos en que, por no haberse estipulado el plazo de duración o ser éste indeterminado, la ley entiende han sido celebrados por un año (art. 9.2).
La prórroga es obligatoria para el arrendador que no puede oponerse a ella, en tanto que es facultativa para el arrendatario quien puede no hacer uso de la primera o sucesivas prórrogas manifestando su voluntad contraria en los términos que examinaremos después.
La prórroga supone la subsistencia del mismo contrato con iguales condiciones y por el mismo plazo (en nuestro caso, por el legalmente establecido).
La prórroga obligatoria tiene una duración de un año; el cómputo de la anualidad se inicia el día siguiente al del vencimiento de la duración inicial del contrato y se prolonga hasta el mismo día del año siguiente (art. 5 CC).
La LAU no establece el número de prórrogas de que puede hacer uso el arrendatario; serán las necesarias para completar el plazo mínimo de cinco años que establece el art. 9.1.
Cuando el contrato se celebre por años, el final de las prórrogas coincidirá con el cumplimiento de ese plazo mínimo de cinco años. Si la duración inicial es superior o inferior a un año, el contrato terminará cuando termine la última de ellas, en la cual se superen y sobrepasen los cinco años.
El preaviso del arrendatario informando que no desea prorrogar el contrato.
La prórroga obligatoria opera automáticamente al llegar el vencimiento del plazo inicial o de la prórroga vigente de modo que no es necesaria declaración de voluntad alguna por parte del arrendatario para que el contrato continúe. Si el arrendatario no desea continuar el alquiler al finalizar el plazo inicial o cualquiera de las prórrogas, habrá de manifestarlo así al arrendador; su silencio cuando termine el plazo inicial o la prórroga vigente, si ésta no es la última, es interpretado por la Ley como voluntad de hacer uso de una nueva prórroga.
A la comunicación de que no desea prorrogar el contrato se la denomina preaviso. La debe hacer el arrendatario al arrendador. Es conveniente que se haga de Comunicación fehaciente para evitar luego discusiones al respecto. Se puede dirigir tanto al arrendador como a quien venga actuando en representación del mismo, por ejemplo la persona que en lugar de éste viniere cobrando habitualmente la renta.
Es muy importante tener en cuenta que la declaración de la voluntad de no renovar es una declaración de voluntad recepticia, es decir, sólo producirá los efectos que le son propios si la misma ha llegado a poder del arrendador dentro del plazo legal, independientemente de que éste haya tomado o no conocimiento de su contenido. Al arrendatario le bastará probar que el arrendador la ha recibido o que su no recepción es imputable únicamente a su destinatario.{mosgoogle}
El preaviso ha de ser recibido por el arrendador antes de que el contrato entre en sus últimos treinta días de vigencia. Una comunicación hecha dentro del plazo pero recibida por el arrendador dentro de los últimos treinta días del plazo inicial o de la prórroga, no produciría el efecto de continuar el arrendamiento, salvo que el arrendador aceptase la manifestación así realizada.
La no manifestación por el arrendatario de su voluntad de no renovación da lugar a la continuación del contrato por una anualidad más de forma automática y sometido al mismo régimen legal. En caso de una manifestación de la voluntad fuera de plazo, el arrendatario vendría obligado a continuar ocupando la vivienda durante el año siguiente.
¿Y qué pasa cuando se cumplen los cinco años? La ampliación del plazo mínimo en tres años más.
Cuando se ha alcanzado el plazo mínimo de duración, el prorrogar el contrato otro año más no dependerá sólo del arrendatario. También el arrendador puede decidir al respecto pudiendo dar por terminado el contrato. Es decir, que durante los primeros cinco años la duración depende exclusivamente del arrendatario. Pero al cumplirse el quinto año, la ley da al arrendador la oportunidad de decidir si sigue o no sigue con el contrato, lo cual como veremos es de la mayor importancia.
Si el arrendador no decide seguir, basta con que se lo comunique al arrendatario por medio de un preaviso con una antelación de treinta dias.
Ahora bien, si el arrendador, al cumplirse el quinto año de vigencia del contrato, no comunica nada al arrendatario, se inicia un nuevo plazo mínimo en las mismas condiciones que el de cinco años pero de tres años. Es decir sucesivas y automáticas prórrogas de un año salvo preaviso del arrendatario, y así hasta llegar al octavo año de vigencia del contrato, en cómputo total.
A partir del octavo año de vigencia del contrato se restablece el derecho del arrendador a dar por terminado el contrato. La ley ya no establece más prorrogas obligatorias en beneficio del arrendatario así que el contrato continuará únicamente si ambas partes lo desean.
Aún a fuerza de resultar pesados hemos de insistir en que nos referimos a contratos firmados antes del 6 de junio de 2013, ya que para estos, la segunda parte de la prórroga es de tan solo un año.
Excepciones al régimen de la prórroga legal obligatoria
Por último no podemos dejar de mencionar que existen excepciones al régimen de la prórroga legal obligatoria. Al tratarse de supuestos legales limitativos de derechos sólo son aplicables excepcionalmente y siempre y cuando se compruebe que se dan todos y cada uno de los requisitos que la norma exige. A medida que las vayamos tratando en Forovivienda, incluiremos su referencia aquí.
- Necesidad de vivienda del arrendador para sí mismo.
Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:
- Notificación del arrendador de terminación del contrato una vez venza el plazo.
- Notificación del arrendatario de su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento.
- Notificación del arrendatario de desistimiento de contrato de alquiler de más de 5 años.
- Denegación de Prórroga Forzosa por necesidad de vivienda del arrendador.