Por desgracia con frecuencia nos encontramos con que el Presidente de la Comunidad de Propietarios olvida la naturaleza democrática del régimen legal de la Propiedad Horizontal y, haciendo de su capa un sayo, empieza a hacer y deshacer a su antojo, poniendo trabas a su control por la via de dejar fuera del orden del día de toda convocatoria los asuntos que puedan suponer freno a su poder y haciendo caso omiso al deseo expresado por algún vecino de que se trate en Junta algún punto en particular.
Pues bien, la Ley de Propiedad Horizontal contempla una posibilidad que puede aportar una solución a ese tipo de problemas. Hablamos de la posibilidad de que sean los propios propietarios y no el Presidente los que convoquen una Junta General Extraordinaria con el orden del día que ellos consideren oportuno. Han de sumar el 25% de las cuotas de participación, o bien ser al menos el 25% de los propietarios. Los acuerdos que se adopten en dicha Junta con la mayoría exigida por la ley serán perfectamente válidos y de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios de la Comunidad.
La norma establece lo siguiente:
Artículo dieciséis.
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Art.16 Ley de Propiedad Horizontal
No es necesario que se reuna el 25% de propietarios y de cuotas. Basta con reunir uno de ambos porcentajes. Por ejemplo, podría tratarse de un solo propietario con el 25% de las cuotas. O de 26 de 100 propietarios, aunque sumen solo un 15% de las cuotas.
Ya que los acuerdos que se adopten en la Junta convocada por los propietarios son perfectamente válidos y obligatorios, conviene no incurrir en ningún defecto que abra la puerta a su impugnación por el Presidente o por cualquier vecino “opositor”.
Hay jurisprudencia contradictoria respecto a que antes de convocar directamente los propietarios sea requisito habérselo solicitado al Presidente y que este haga caso omiso o tarde en exceso en convocar la Junta. Por prudencia es conveniente requerir previamente de manera fehaciente al Presidente que convoque la Junta, con el orden del día o el asunto a tratar que nos interese, y sólo si no lo hace o se demora en exceso, hacerlo nosotros.
Igualmente es conveniente que en la convocatoria se indique con antefirma el nombre de cada uno de los convocantes, para que se pueda comprobar a posteriori –si fuera menester- que cada una de las firmas se corresponde con la de un propietario.
